实业领域机会难寻，投资领域也不会有机会。如果国家出台积极财政政策，将很快积累大量的债务，中国的问题必须在高速发展中逐步对冲解决，否则改革将向左转。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-07 16:09
蔬菜全面上涨，是天气因素还是市场因素，目前尚无法判断，反正年底快到了，春节烧钱季，CPI 将获得有力的支撑。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-07 16:59
作者：众马甲 回复日期：2011-12-07 11:51:46
端午兄：
有个现象希望你来分析一下。
本人比较熟悉的一个小区，近几个月租金环比下跌，比上半年最高峰跌了 10%，同比持平略低。这是近十年从来没有的事情，包括金融危机期间。
小区在深圳市福田区（市政府所在区）的，靠近深南大道（深圳的主干道、景观路），地铁口十分钟步行。配套一年比一年成熟。
关内的租金环比下跌好像不是个别现象。
我猜测有可能是大运会前地铁通了，租客向关外转移的原因。
另外关内写字楼租金也呈环比下跌的趋势。
是不是宏观面确实有问题了？
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只有在体系外经济大规模下滑，影响到就业时，才会导致暂住人口流出。当租金下滑时，经济下滑的压力会更大（2008 年经济危机时，尚未造成这种现象），所以，需要继续观察。对于外向经济密集的东部沿海城市，的确有这个可能，济南未出现大规模租金下滑，济南的外向经济占比不足20%。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-07 17:05
作者：zjmysyh 回复日期：2011-12-07 12:49:57三哥，你的回复真及时！今天跟到 40 页了，看了你的帖子收获很大，眼界和思路一下子就开阔起来了，如果能早看到你的帖子，我的操作就不会像自己现在这样无奈了。我是浙江义乌的，这里的房价已经很变态了，市中心 3 万左右了，一般地段 1.5 万左右，目前有所下降，不过不多，以前一直没有买房，和父母住，到 10 年年底实在挺不住了，刚好父母的摊位要搬迁，卖了一个，那时就想钱不能放手上，就入手了一套房子，位置在环城路边上，2002 年左右的房子，多层 2 楼，离义乌的国际商贸城 2、3 公里，出租还行，租金价格不高，118 平，带个 18 平的储藏室，价格 170 万，贷款了 110 万，搭上了利息打折的末班车，每个月还贷 8000不到点，房子只有 2 万好租，今天到期后涨了 15%，22800 元，这个租售比太变态了，现在想想都怕，不过还贷压力不大，我们夫妻都是事业单位上班，除了公积金和租金，其他只要3 万多点一年还贷。现在想请教一下，这套房子目前我看报纸上的报价同类型的只要 160 万了，估计卖也比较困难了，我现在感觉自己是被套牢了。怎么办好一点？
作者：zjmysyh 回复日期：2011-12-07 12:59:43
还有补充一下，义乌这个鸟地方也限购了，本地户籍只能再买一套，义乌的本地人口只有 70 万，外来人口有 140万左右，不过听出租车司机和市场经商人员说今年下半年开始外贸出口形势越来越不好，可能和中东局势乱有关系，那样的话，以后的形势会愈来愈不好。不过我家的一个在国际贸易城的摊位租金刚已经租出去，租金涨的不多，千吧块钱，其他听说有租金跌的
--------------------------- 国内有几个城市的房价的确令人无语，北上深+杭州+温州，钱实在太多了。商业物业的租金问题，前面已经说过了，今年商业物业供应超量+零售行业去产能的原因所导致。现在很突出的问题是：新建商业物业，根本没有使用需求，明显过剩了，除非停止淘宝之类电商的低成本运营，消费链条面临和国内其它产业链脱钩的窘境。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-07 17:39最该征收的是老公房上市，其次是限价房，单位房，企业集资房上市交易所产生的无风险溢价，以特别税的名义进行大比例征收。这才是房地产的不公平所在，因为高溢价是非市场因素所产生，对于证券市场，应该对内部股，限制一定期限上市的风投，大非减持，征收高比例所得税，应该对二级市场免税，不但免税，还应该对亏损投资者进行财政补贴。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-07 19:17
作者：凤凰涅槃 913 回复日期：2011-12-07 18:39:23
作者：66端午88回复日期：2011-11-2621:57:57回复
作者：凤凰涅槃 913 回复日期：2011-11-26 21:53:21报告楼主，小弟的物业置换计划可能要调整啦！之前打算将武昌核心商圈 70 平的二手房出手再加上闲钱，置换长江边的绿地国际金融中心——606 米高楼旁裙楼的商住两用房。
现在的情形是：每天看着绿地楼盘的工程进展比旁边的树长的都慢，感觉可能长停哦！
再说说旧房挂出待售情况：70平2房1厅04年17万够入，现打算 50 万保底出让。上月底至今已有 60 多人次看房，真有意向的有 7、8 个吧，能一次付款的比要少许贷款的多，感觉需求还是比较旺！问题是买主就是不下单，要么隔空打电话问价格是否有变化，要么就砍个天价准备捡便宜。目前该地段的行情是稍有环境的旧房售卖单价都已过 8000 块，2房月租价在 1400——2200 不等。凤凰这房此前月租 1600，因性价比高且房东慈眉善目，换房客通常只需 3 到 5 天，非常好租。小弟常为他人做嫁衣，因此，也能收获一些针头线尾，可算衣食无忧。
贱卖还是续租纠结中，呵呵！
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哥的建议是，不给逢低买入的人以幻想，抄底是哥们干的事，想抄偶底的人还没诞生哪，撤单续租。
-------------------------- 回楼主，房子季付 5000 已出租了！还有就是，旁边不远一片老房子动迁了好几年，昨天神速通知 10 天内务必签协议搬迁，负责拆迁的是武昌有名的“牛主”。 08 年也是这样，结果不了了之。可这次是真的，且是在降准当天突然通知拆迁户的，这也太意味深长了吧！高人有何感想 ？之前的买主今天也让跑腿的打电话问愿意再加 1 万是否考虑！呵呵，不卖啦！
------------------------------------ 这时政府对冲建设量不足的拿手把戏，通过提高了容积率，既获得掺水透析的珍贵核心土地资源，又可把回迁房统计在廉租房保障房的数据里，一举多得，何乐而不为？
作者:66 端午 88 日期:2011-12-07 19:30
美联储曾瞒天过海 秘密向大银行注资 7.77 万亿美元
http://finance.eastmoney.com/news/1344,20111207180956180.html
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美元坚挺，简直就是笑话，正在国人笑话中国人民银行这个央行无度发行货币时，美利坚晴朗的天空中飘来一片乌云，中国央行发了多少货币，就算央行不告诉我们，我们也能从物价上涨中得出结论，倒是那片被叫做晴朗天空的地方，反而是黑幕重重。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-07 19:47己所不欲勿施于人，回家买房不涨价，没人租，还真是不咋地，大城市的房子，很多人盯着，出租相对容易，是大家都在追逐的东东，除非中国人从 14.8 亿降回 12 亿，房价跌，货币多，这简直就是个天大的笑话，先等大米 10 块一斤再说吧。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-07 21:10对房地产征税就能让中国经济走出房地产的霸王山吗？切，极端幼稚，如果房地产税开征，那么势必意味着新盘供应将以几何级数消减，此时，地方政府的收入被彻底的固化在房地产之上，没有新盘开建：不但意味这地税大幅消减，连国税都成了无米之炊。嫁接在房地产市场之上的 60个行业，面对颓然消失的需求，一筹莫展了吧。这还没算土地收入许给环保的 10%，保障房的 10%，水利建设的 10%，城市建设怎么办？修了一半的地铁怎么办？怎么办都能摞到天上去了。就算你把房地产税收系统建立起来，你丫就以为能把税收上来吗，想的太容易了吧。纯属芝麻没捡到，西瓜已经扔掉 LIAO(三声）。济南城区最近新盘还没降价，各个小区就开始纷纷堵路示威开始维权了，搞的最近出门堵车很正常，不堵倒是意外，这要是真的跌到 2006 年的价，呵呵，不定平地冒出多少暴民哪，偶问一下：政府有能力把 80%的暴民都关起来吗？关起来就吃上了政府的饭，大家欢迎，这下医疗养老终于解决了（三声）。等着偶老的爬不动了，一定犯点事，争取进监狱，政府--------偶跟定你了。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-07 22:11这年月，体系内的小辫子比牛毛还多，P 民能抓住的不多，房地产就是最粗的那根，狠狠揪住不撒手，砍了俺也不撒手，只要嫩舍得你哪高傲的头发，嫩的损失不多也不少，偶的咯屁一定会导致你变成秃驴，冬天来了，秃着容易感冒，也许就并发肺炎，然后转肺痨，也许就一块咯屁了，难舍难分哦。
如果嫩舍弃不了高傲，那么就请带着偶一块狂奔吧，俺扯着嫩的小辫子连滚带爬和您一块奔小康咧。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-07 22:42
1，2 手价格倒挂，仅仅说明房地产企业的兑现压力远远大于个人房产持有者。所谓固化，很多人都是无意识的持有，而没有从战略高度认识到这种持有的重要性和必然性，偶这贴拖拉机似得，只是为了通过一个过程的演进，告诉大家缘由，进而通过房产把中国经济彻底的进行解剖，解剖很残忍很血腥，但可以清晰的展示其本质。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-08 12:33今天天气不错哈，出太阳了，晒晒中国的货币政策问题，好像在第二页还是第三页的，偶画了个图，就是通缩和通胀基本已经粘联，体系内跃出通胀上轨（充分竞争领域的上行边界），由此导致二元化对立。对应现在的货币政策，是怎么做怎么错，货币激进，体系内就推升通胀，导致价格总水平提高，货币紧缩，体系外就回落至通缩线下方，P 民没法过日子了，二者已然脱离。上 2 个月还在说通胀难控，经济过热这个月又在喊经济下滑，保经济的旌旗迎风舞动。貌似中国经济已经进入了伤寒期，非冷即热，它就没法正常了。
在这个问题上，其实大多数搞经济的专家都在耍二五眼，通胀开左眼，通缩张右眼。经济开始减速了，体系内开始提高煤电油运汽的价格了，通胀平衡了，体系外又被踏上一只脚丫子，利益输送管道又加了码。去产能将来未来体系外的主题，偶不会轻易改变自己的逻辑，因为事实就是如此，偶也从来不瞪着一只眼看问题，因为只有两只眼才能判定事物的准确定位。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-08 15:58
作者：enjoys123 回复日期：2011-12-08 15:48:36
回复
请教三年，本次调低存准率是不是与国际热钱流出、人民币汇率大幅走低有关？为防止突发性的流动性紧缩？是国际资本开始做空中国了吗？
---------------------------- 央行半年前就吆喝要改变人民币单边升值的趋势，那意思就是跌可以，不能单边下跌，也不能一次到位，而是要：震荡下跌。让短线做空的人有机会赚钱，才会形成震荡下跌。
这几天人民币一跌，国际远洋运输公司的效益有所提高，跟着就是外贸企业摆脱单边升值只赔不赚的尴尬，有助于提高外贸企业效益，但是这样一来，那些进口国会不高兴的。贸易大战的摩擦会变的更多更频繁。所以，这事你得结合目前的国际贸易形势来分析。只要中国外贸大规模顺差，人民币的升值基础就不会消失。美国就有口实要求你人民币升值，这个没办法，中国的出口顺差主要是对美国的顺差，欧盟也不少，但是欧盟的国家多，单个国家的发言权，美国有主动权。偶甚至都怀疑，这是偶们自己操纵的人民币近期贬值，当然手段可以多样化，比如雇佣国外资金进行做空，或者配合他们做空人民币。你的思路要沿着利益归属去分析，人民币升值对谁有好处，那么人民币贬值哪？当然是人民币升值有利于美国欧盟出口，人民币贬值有利于中国的出口经济。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-08 16:01人民币升值的是什么?仅仅是远期期货，人民币的实际兑换价，并无太大的变化，这样一来，央行就可以理直气壮的说：你看，偶为了维持人民币升值，主动买入人民币。期货看跌是大家都看人民下跌，这不是偶搞的。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-08 16:45
@enjoys123 2011-12-08 16:25:22
几组有趣的数字：
看看宽货币与资本市场爆炸式发展的后果。 经济合作和发展组织（OECD）发布报告称，发达国家贫富差距也创下30 多年来最高纪录。所有 OECD 成员国，最富有人口（总人口的 10%）平均收入已达到最低收入（总人口的 10%）的 9倍。就是以平均主义享誉的国家如德国、挪威和瑞典的居民收入差距都拉大到了 6 倍。
第三季度银行利润增长 35.4%，企业利润增长 6.04%，全民投资和投机扭曲了银行服务.....
-----------------------------
广义的富人，已经放弃用人民币作为价值计量工具了，大家现在喜欢用潘来算身价。其中原因，偶在前面有长篇累牍的阐述。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-08 16:52
@66 端午 88 2011-12-08 16:45:03
@enjoys123 2011-12-08 16:25:22
几组有趣的数字：
看看宽货币与资本市场爆炸式发展的后果。 经济合作和发展组织（OECD）发布报告称，发达国家贫富差距也创下30 多年来最高纪录。所有 OECD 成员国，最富有人口（总人口的 10%）平均收入已达到最低收入（总人口的 10%）的 9倍。就是以平均主义享誉的国家如德国、挪威和瑞典的居民收入差距都拉大到了 6 倍。
第三季...........
----------------------------- @文理才 2011-12-08 16:48:25
真以为自己与众不同了吗，愚昧
----------------------------- 目有觉得比别人强在哪里，偶只是尽力保存了头 10 年的血汗钱。大部分持有货币的人，都是普通的比掠夺者，他们享受了体系内给他们准备的货币税大餐，那些长期持有股票的，炒期货的都是被超额掠夺的倒霉蛋。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-08 19:52如不出意料的话，本月月底央行将祭出组合拳，内容大致包括，继续降低存款准率 0.5-1%，单边升息或者组合降息，既提高存款利率，同时降低贷款利率，后者需要和前者配合使用，如果降低 1%存准率，那么极有可能采用单边降低贷款利率 0.25 并同时提高 0.25 存款利率的组合措施。
判断依据：金融体系的稳定性已经大大提高，体系外去产能加速过度，远远超过预期，实体经济的危机开始向体系内传导，执行此项措施后，保持钝刀割肉，事实上钝刀由于连续使用，已经被磨成了快刀，会出人命的。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-08 21:02
100 多页，偶终于总结出问题之所在了，那就是中国目前大部分无房户，都在天涯吹集结号哪。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-09 12:15
央行需要一个合理数字，以便于降低存准率，增加流动性，以保持经济稳定增长，于是统计局就给了这个数字，4.2%，如果不出所料，12 月 CPI 将继续小幅下滑，跌至 3.9%-4%之间。这个数字很微妙，可以不减息，只释放流动性，甚至可以稍微单向降低 0.25 的贷款利率。4.2 比机构预测的 4.3 稍低，其中含义是给证券市场以利好支撑，便于 12 月加大直接融资量。
统计数字是什么？是体系内货币政策的逻辑依据，既然货币政策结果已定，逻辑即可“倒推”统计数字。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-09 17:21
欧盟达成救助协议毫无悬念，有悬念是货币释放和财政紧缩之间的腾挪空间，货币释放意味着制造通胀，财政紧缩意味着降低国民待遇。前者是富人，后者是穷人，这是他们之间的博弈，也是选票的博弈，中国人则没有这么好的运气，因为中国没有国外那种中产阶级，只有体系内体系外的抽血关系，这是穷人的饭碗和权益阶层钱包的博弈，没有权利的庇护，你有钱又有啥用，能给你安全感吗？能给你平等的权利吗？体系外的富人仅仅是待穷而已。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-09 20:51http://news.163.com/09/0916/18/5JBRN70L0001124J.html
考虑一下 58 年大跃进后发生了什么事。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-09 21:37
作者：鸿运客 回复日期：2011-12-09 21:11:03
楼主真的佩服你对楼市的分析.但是我有一个疑问?就是假如十几年后我国城市完成,人口拐点到来,人民币升值到头,我们如何保值.敬请回复！谢谢！
------------------------------------------- 房地产只是你投资组合中的一部分，而非为全部，亦非永恒性资产，这主要是我国政策的多变性所决定，临近房地产超速发展拐点时，宜将房地产的住宅部分转卖，置换为其它流动性较佳的稳定资产，这需要国家切实进行经济发展转型的配合，保护私人投资，保护民生事业，-------------再往后说就设计政治问题了。总之，在我国，房地产的永恒价值建立在了不动产的劣势之上，其超速发展建立在不动产的优势之上，优势和劣势不能被有效对冲，政策的左倾将严重损害永恒价值的基础。
如果我国经济失去强劲的发展动力后，必将导致政策的左倾倾向，有能力者宜选择更好的地域发展，偶等没能力的P 民，宜持有和政治敏感性较低的资产打底，耐心苦熬。
刚刚看到新闻，管理层对房价的坚挺大为不满，因为房价在高处不回落，同时交易量大幅下滑，将拖垮房地产的前后端链条，开发商手里的钱太多，大部分都能支持 1-2 年，前后产业已经熬不过去了。只有房价大幅下滑，才能保证中国经济链条正常运行，可惜，房价如果大幅下滑，将不会有接盘出现，同时也会拉垮金融体系。于是，社科院发了一个绿皮书：取消房地产的商品化。总之，现在很乱，看他们乱气吧，明年 3 月份等着每米下锅了，他们才会去想到底是什么因素导致了房地产牢牢的压住了中国，并非房地产自己的问题，央行乃至管理层无限制发钞才是起源，其次，垄断经济，权钱交易，导致中国企业不可能把核心竞争力放到提高技术能力，研发，这些应该做的事情上去。全部理顺这些问题，不是几年可以做到的。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-09 22:12
作者：鸿运客 回复日期：2011-12-09 22:07:19
谢谢楼主回复.我觉得现在情况未明楼市不宜抄底,以后债市或有机会,股市也要等一等.安全第一.望以后能与楼主多交流.
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目前是不宜抄的，局势不明朗的前提下，抄底不宜，2009年，偶也是在局势明朗的 8 月才进场的。股市就更危险了，偶现在基本找不到底部，债市在滞涨的环境下，风险也明显大于短期存款。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-10 01:16
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分类： 丙方观点
王志纲破解地产迷局调控持续，房地产界焦虑加剧，未来走势如何，众说纷纭。王志纲近来接到多起相关演讲邀请。借助2011年11月9日搜狐e购房电商平台在三亚举办的“中国休闲地产高峰论坛”，王志纲就房地产当前形势与前景，发表了自己的看法。
我从事地产行业已经十来年了，但是近年来很少接受地产演讲，因为我们关注的重点更多地是在城市和区域，以及旅游休闲等领域。地产调控到今年，从南到北走下来，几乎所有老板都在问：如何看待今天房地产的形势，究竟房地产业的明天将向何处去？所以正好有这个机会来集中回答，谈谈我的观点。
观察中国房地产最好的标本莫过于我们今天站着的这块土地——三亚，今天我们选择三亚来探讨这个问题，在这家游艇会的酒店开这个会，格外有代表性。
那么我的第一个话题就从海南讲起，来回顾一下地产的今昔；第二个话题谈谈地产的奥秘；第三个话题说说地产的明天。
王志纲破解地产迷局 王志纲破解地产迷局
海南今昔——中国房地产的风向标
我记得 20 年前，我作为新华社记者来海南，那个时候的海南是中国最狂热的一片热土，是最早一批地产冒险家们练身手的地方。包括冯仑、潘石屹这些今天地产圈的不少活跃分子，发家的时候，都有一段在海南捞世界，在这里挖第一桶金，从流氓到绅士的经历。
那时海南岛到处都是带着发财梦想来冒险的人，这里自然条件好，在天涯海角可以随地而睡，生活成本低，而且做生意不需要多大资本，因为土地无所谓开发，参与者都是为了转手倒卖，击鼓传花。运气好，凭空就可以捞一把。
在休闲地产方面做得很大的宋城集团的老板，就曾告诉我，他当时只有 500 块钱，就敢闯海南。虽然没发大财，但海南退潮后，凭借海南的地产启蒙，怀揣一幅清明上河图回到杭州建宋城，空手夺枪，硬是把图纸变为了现实。那个时候，中国人均 GDP 才 800 美金，他算是旅游地产的先行者。
印象深刻地是，1992 年初几乎全国银行的行长们，都扛着钱到海南岛炒地，参与击鼓传花的游戏，这是海南地产的第一次房地产狂潮。
我记得，疯狂的状况持续到 1993 年 6 月份，中央提出治理整顿，朱镕基是铁腕人物，行政命令加经济手段，仅用30 天的时间，限令所有的银行必须把钱全部收回。钱收不回来就抓人，于是在短短一个月中，海南炒地的资金链条断裂。
鼓声一停，没有逃掉的炒地者，全都晒死在沙滩上，丢下一片片烂尾楼。
1993 年一直延续到 96 年，还有很多人陆续找到我们，希望可以拯救海南的地产，不少老板还抱着侥幸心理，认为目前的危机只是暂时的，只要熬过寒冬，面包会有的、黄油会有的。但实际上，1996、97、98 一直到 2000 年，近十年海南的房地产一直处于停顿状态，死守海南岛的老板多数都破产了。
回想起十年后，2003 年再来海南，当时的市委书记刚调到省里，准备大干一场，曾很兴奋也很沉重地跟我讲：海南十多年留下了大片的烂尾楼，特别是三亚，不符合美丽三亚的形象，所以我痛下决心准备炸烂尾楼。其后，我们王书记花很多的功夫做调研，刚选了几个“软柿子”动手，还有成千上万的烂尾楼正准备炸的时候，中国的房地产又进入了一个黄金时代。从 2003、04、05 年开始海南地产井喷了！我们现在的会场，鸿洲游艇酒店的老板也曾放弃三亚，跑到深圳创业，在深圳赚到一些钱后，2003 年在他老家那些叔侄们的要求下，回三亚做游艇，起步也是很艰难的。没想到，很快碰到海南房地产的第二次浪潮，眼看旁边的房子从每平方两三千块钱涨到了两万，王老板借着天时、地利，游艇会，游艇酒店、游艇地产呼呼做起来了。
王志纲破解地产迷局 王志纲破解地产迷局
从 2005 年一直到 09 年，海南岛被定位为国际旅游岛的时候，几乎中国所有老板，不仅房地产老板，包括矿老板、煤老板，全部往三亚跑。这个时候重新出现了将近 20 年前潘石屹、冯仑他们空手道炒楼那个盛况。楼价一天三涨，直到 2010 年春节，连三亚的酒店房价也炒到了几万块钱一晚，可谓全球最贵，简直不可思议。
在这个大背景下，三亚地产诱人的钱景，吸引了全中国的房地产商全部涌入海南。这个时候地价能不贵吗？房价能够不贵吗？其实，三亚的表现，是中国房地产的一个放大，一个典型写照。
中国房地产超英、赶美，不少人认为房地产还会涨，但是很多清醒的老板，我们在私下沟通的时候，他们都对这种形势忧心忡忡，认为一个良性健康的房地产不应该这样的，这样的结果最后对于消费者对社会不利，对房地产商也不利，当然也许对某些投机者有利，但对投资者也是不利。今天有些参与制造和抢房地产泡沫，也受到重创。
今天的中国比起20年前的中国，人均GDP从800美金到 4000 美金，而且中国最发达的两三亿人口长三角、珠三角环渤海，人均 GDP 已经到一万美金，增加了十倍，在这个巨变的时代，人们除了吃住行以外更大的消费就是游、购、娱。
刚才姜奇平先生从专家角度谈了网上的地产销售，我认为这是一个金矿，尤其是在房地产的高烧过去之后，怎样提高附加值，提供服务，提供生活方式，是摆在房地产商面前，需要考虑的问题，可以很好地利用网络这个平台。
短短十年的时间，中国成为全球第一的出口大国，经济总量增长到仅次于美国，成为世界第二，中国在高速发展的同时，也成为全球巨大的消费市场，每天都不断上演很多传奇。所以我认为海南不可能出现 1993 年的惨状，但是海南会受到这次调控的重大的影响。现在很明显，狂热已经降温，这是海南的今昔。海南有一种宿命，一直是中国房地产的风向标。
王志纲破解地产迷局 王志纲破解地产迷局
2010 年初，此岛上的公寓房价天天涨，最高卖到 17 万一平方，据说现在也要 7 万一平方，只是有价无市。
房地产的奥秘——硬着陆，还是软着陆
下面谈第二个话题——地产的奥秘。今天的中国，房地产可以说一直是个热门的话题，各方面的专家都要来这个圈子一试身手，而且颇受欢迎。我曾遇到一个专门讲房地产的专家，一年可以赚几百万。有些是代表地产商讲，有些地产商也常是演讲的主角，有段时间内很受媒体追捧，掌握了社会的话语权，让人觉得不够客观。
我讲房地产，主要是在趋势方面，相对超脱。我们现在主要是研究未来城市发展、产业转型、休闲以及创新性产业相关联的不动产。我们真正的价值在于尽可能保证自己的公信力，跟各个方面保持一点距离，尽量透过现象找到本质，这样对于国家、对于企业、对于个人都有好处。
首先分析一下当前中国地产的形势，也许有人听了不高兴，仅供参考。今天不少房地产老板还抱有侥幸心理，认为这一次宏观调控还会像之前那样，只是过眼烟云，熬一段就过去了，到时候将会是绝地反弹，获得更大利润，像上一次死里逃生的恒大和绿城一样。很多人把这个当成经验和必然。
但是依照我的判断，告诉大家，这种情况不会再现，为什么呢？首先表现在金融上，今天中国的房地产的火爆可以说是因为之前货币投放太多的结果。我记得中国人民银行一个副行长后来当了亚太银行的行长汤敏，他说根据他们的测算，如果今天中国市场上需要的货币是一百的话，实际上流通的货币量是两百，远超过现实所需要的货币供应量，钱多东西少。所以老百姓也好，商人也好，多余的钱保值增值，最可靠的就是投资不动产，房地产不涨没有办法，这是金融问题。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-10 01:18
房地产暴涨的时候，几乎所有人得利，第一个得利的是老板，中国评选首富十个有七八个是房地产商，当然这有一个行业周期，赶上中国高速城市化的过程，房地产首当其冲，扮演主角。某一个周期可能是另外一个产业。这些年中国地产出首富跟房地产的爆发有关，跟中国的高速城市化、城镇化有关。房地产的暴涨也跟中央的宏观经济政策，金融政策有很大的关系。
特别是 2008、09 年，为了应对所谓的美国次贷危机所引起的世界范围的金融危机，中央从所谓的稳定政权的角度考虑，过于敏感，经过 20 天时间所谓的政治局调研，就急急忙忙向市场投放货币 4 万亿，加上各省市的配套资金，限期投放，不仅过去几年调整的效果一风吹，而且有过之无不及。
第一，国进民退这个时候开始了；第二，官商勾结加剧；第三，整个中国的国际竞争力受到重创；第四，下一步再有新的危机来的时候，中央可用的手段已经不多了。
现在回过头来看，其实本来 08 年出现全球金融危机，正是中国宏观调控的绝佳机遇，借此给过热的中国经济泼泼冷水，趁势痛下决心实现转型，中国经济将更有后劲，更加可持续。但相反，盲目的货币投放，只不过把危机向后拖延，实则加重了中国的经济病。而且这个后果今天正逐渐表现出来，就是通货膨胀。如此，怎样解决通货膨胀，又摆在了中央决策层面前。这就叫按起葫芦浮起瓢，一病未除又添新病。
中央现任领导，按照政治潜规则，愿望都是要保证在自己任内不出事，尽量保持社会和谐，最好让每个人都得到甜头，然后把位置交给下任。好的方面来说，他们不想动根本，不搞釜底抽薪，顺利交棒是好，但是另外一个方面，矛盾积压太多，棒子交不出去呢？高速发展，房价翻几倍，房地产商获取了暴利，事业发展迅速，叫好；政府通过高价卖地可以大兴土木，创造政绩，叫好，相关产业也高兴，像咱们搜狐、广告公司、从事服务业的都有人买单，生意很好；其次，整个社会就业好，工资涨了，似乎是都不错。
但是世上没有白吃的午餐，为了保增长，保就业，保社会稳定，通过发货币促进繁荣，谁知引发通货膨胀，而且有持续增高的趋势，如此，必然引起社会更大的不满，这又有违稳定压倒一切的宗旨。
所以，今天摆在中国政府面前一个无法回避的难题，就变成如何抑制通货膨胀。要想经济能够继续走下去不出问题，有两种选择：一个是软着陆，一个是硬着陆。
所谓软着陆就是要把泡沫挤掉，或使其渐破，消其于无形，然后社会继续前进，社会可能出现阵痛但不会出现震荡。
如果是硬着陆，就是泡沫挤不掉，而且不断输血，扬汤止沸，结果是泡沫越吹越大，最后爆破，经济出现重大危机，引起经济持续衰退，社会出现动荡。政治家应该不愿看到后一种情况。
中国 2008、09 年应对世界金融危机的决策及出招，我认为有些反应过度，主要是担心经济下滑，农民工失业，社会不稳，维稳是第一位的，从这个出发点去决策。而且投资拉动，投给谁？自然是亲儿子可靠，所以首先是铁（路）、公（路）、基（建）项目一哄而上，其中的贪污浪费不用说，还造成了很多隐患和后遗症。不仅之前所提的调整、转型、科学发展前功尽弃，民营企业纷纷归附国企，或者是不做实业转去放高利贷了。
前几年温家宝一直希望调整房地产，但总是前怕狼后怕虎，受各种利益集团掣肘，调整很难贯彻。接着来了美国的次贷危机，更是“一夜回到解放前”。现在随着通货膨胀矛盾越来越突出，发现过不去了，如果不调整很可能出现硬着陆，要出大问题。而要争取软着陆，一个躲不掉的问题，就是必须挤泡沫。
如果说前一轮投入了 20 万亿，其中 10 万亿的泡沫必须挤掉。那么就需要选一个产业和领域来开刀，挤掉这个泡沫，也许要伤筋动骨，但是对于整个国家经济没有根本破坏，我想选择的就是房地产。
所以中央很明确，一定要把房地产作为调控的重点对象，一定要让房地产来承担挤泡沫的角色，很多人不明白这个道理。
那天我跟一些老板讲这样一个动向，一是北京市长和上海市长两个重要的发言，发言里面有一个重点，北京市长讲到：北京市经过两三年的调整终于解决了一个问题，就是扭转了曾经对房地产的过度依赖，房地产的贡献率从占北京市年增长的 16%，终于调成了 8%。很多人不知道这个话的潜台词，也就是如果我们各省市的诸侯们，不能从土地财政当中解放出来，中央的宏观调控政策就很难得到支持，北京已经表态，房地产贡献率减一半的时候，并没有影响北京市可持续健康的增长。
这个月初，上海市长也在一个场所里面讲：通过两三年土地调控，把上海的房地产贡献从 17%减到了 7%——8%。诸侯们的表态，就是对中央说，我们这边扛得住。
同时，中国银监会主席刘明康也强调：银监会 2008 年开始就要求商业银行进行房地产压力测试，当房价下跌 40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到 110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌 50%，银行的贷款覆盖仍能达到 100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。这个也是向中央表决心，向社会发信息，对地产的跌价我们已经做好准备了。
大家想，政府做好准备，银行做好准备，还有谁没有做好准备？还有三家没有做好准备，那就是：房地产老板、大量物业的持有者，还有投机投资房地产的人，这就是一个格局。
这个格局的潜台词，就是中国经济要实现软着陆必须挤泡沫，泡沫主要集中在房地产，要挤多少？打个比方，如果说有 10 万亿的泡沫，房地产老板扛三分之一，银行扛三分之一，房产的持有者，投资也好，投机也罢，也要扛三分之一。也就是房地产回到五年前价值上面，现在两万块钱一平方米咱们降一万怎么样，死不了人。
最后的结果长痛不如短痛，所有人付出代价的同时，中央所发十万亿钞票消失无影无踪，这个时候危机过去了，经济又会继续往前走。这是我个人认为地产调控台前幕后决策的奥妙。
所以我判定，这次房地产调控不是假的，是真的，这次房地产调控一定把泡沫挤掉，不挤掉过不去。我们要保政权，这次调控把泡沫挤掉是条件。
我跟很多老板交流的时候，都告诉他们，你们应该抢收过冬，以时间换空间。现在我们很多客户已经采取了准备过冬的措施。这是中国地产的现实需要，不是主观意志可扭转的。不少地产老板还抱有幻想，认为政府要依赖房地产，最终还得放松。但如果涉及到政权的根本，我想政府不会让步。
明天的奶酪在哪里？——危中有机
那么，面对房地产调控，明天的奶酪在哪里？下一步怎
么走？首先，我认为中国房地产从大格局上讲，还有比较好的黄金时段，至少十年。因为这跟整个中国城市化有很大的关系。大家知道，1993 年朱镕基对海南岛炒地痛下杀手的时候，中国的城市化率不到 15%，大多数人被限制在北京、上海等大城市之外。短短的将近 20 年不到，现在中国城市化率大致到了 50%，如果加上城郊那些已经住下来，离开农村进入城市的打工者，我想城市化率大概有 60%。这个巨大的流动和进城的人群，造成了中国房地产在全球最兴旺的景象。
根据其它国家的发展经验，一个国家城市化率到 30%的时候，是一个房地产的井喷期，到 60%的时候，基本上就达到一个平稳期。我们跟发达国家不同，美国城市化率为 80%、90%，日本城市化率 70%、80%，香港城市化率几乎 100%，中国城市化率 60、70%基本上也快到顶了，但还会有一段发展时间，这个城市化的发展周期，也还有一二十年。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-10 01:19
第二，在城市化率高速增长的前期，我们所追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。比如说追求容积率、大盘，比房子卖的快、卖的多、卖的价高，追求暴利。
那么在后阶段，我们所要追求的应该是内涵的扩大再生产。无论是对产品的追求，还是商业模式。我觉得在这方面，龙湖地产是走得最稳健的。
记得 16 年前，当我在帮碧桂园的时候，所谓房地产就是盖房子，钢筋水泥。不仅没有策划，规划设计、园林景观、广告营销、品牌推广都没有。大部分地产商都是包工头转过来的，只会简单地盖房子。当时碧桂园之所以能成功，就是开了房地产不是“钢筋加水泥”，而是“一种生活方式”的先河。当时几乎所有现在看来常规的动作，包括最基本的，项目策划、设计建造，园林环境、广告销售、物业管理等都需要自己摸索。
今天这些能力是开发商入门的基本门槛，而房地产相关服务行业也十分成熟，房地产开发所需要任何的专业服务，都可以在市场上整合到。所以我想，今天有一定规模的房地产老板，要操心的不是技术层面的问题，而是战略的选择和项目的定位，以及商业模式的设置。能够盖房子，还盖得不错，是这个行业进门的前提。但只满足于盖传统的住宅，空间将越来越有限。
随着中国经济的发展，收入的增加，市场的成熟，观念的转变，消费者要买什么？这是房地产商们要思考的问题。
如果之前更多地是满足人们居住的需求，投资和货币保值增值的需求；其后，人们生活方式的变化，以及休闲逐渐变为一种生活方式所产生的巨大市场需求，已经使海南岛一夜之间咸鱼翻身。北方人特别是东北人，已经不甘于在冰天雪地的老家猫冬，而是要到三亚享受阳光海滩，开始是退休一族，之后索性大批北方人在海南做起了生意。而休闲市场的崛起，使得三亚很多高端的休闲平台——游艇会、高尔夫球场、七星级旅游度假酒店生意火爆。为什么海南又热了，除了有人为炒作的泡沫成分，巨大的市场需求是不容忽视的。
我认为中国房地产成长周期还没有结束，但是有一个根本的变化，首先从追求数量到追求质量，从追求外延化的生产，到追求内在的提升；其二，从产品为王，到平台为王，服务为王。比如说海南，20 年前就提出分时度假，产权式酒店，但太超前，没有市场。但经过这些年的发展，已经被市场接受，而在服务方面也逐渐成熟。
我前天过来打球，发现不管是在球场预定，还是游艇出租，潜水和海上游乐项目，包括怎么安排行程，打高尔夫路线，七星级酒店的体验等，都有提升的空间。如果能有一个平台把这些经络打通，形成一个服务网络，将会有巨大的市场空间。但这些都不是简单地盖房子，不但需要硬件，重要的是软件，是服务。过去开发商赚钱容易，只考虑盖房子卖出去了事，但今后只有在整合和服务上下功夫，才具有增长空间和可持续性。
在这种背景下，下一步像电脑一样我们不能简单地只满足于传统的 PC 机，我们要不断地给它换芯片。下一步，房地产需要打造未来的生活平台，比如养生、养老、休闲度假、会议培训、购物娱乐、多种丰富的体检。
过去进入房地产可能是一夜暴富，傻瓜都能赚钱，不会有人花功夫去做附加值，导致不少短期行为，看着繁荣，但不可持续。所以，我常说，危机是好事，只有遇到危机，才会逼着企业转型，如果日子好过，一定是萝卜快了不洗泥。
当房地产大规模、疾风暴雨般的发展放缓后，人们才会静下心来，研发新的产品，新的平台。养老和养生十年前我们就提出来了，但是那时候一是技术手段不成熟，但根本的还是地产开发太容易，不用下功夫房子都好卖，所以老板只是满足于借用一个概念，并不投入资金和精力真做。
但现在不同，一是有巨大的市场需求，二是有相应的配套设备和服务，三是不下功夫要被淘汰。这时候，谁先先行一步，开发出一个模式，就将赢得一个时代。比如，万达开发了城市综合体这种模式，在各个城市推广，迅速做成地产老大；华侨城集团借助东部华侨城的成功案例，以低成本打入新的区域；杭州宋城集团仅凭一台演出，不仅成功上市，还成为许多城市竞相邀请的对象。工作室为龙湖制定的山、海、湖战略，使之提早 3 年实现新的战略布局，在这次地产调控的大环境下，烟台的海上度假项目开盘几天就取得 30
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