亿的销售业绩。养老这个题，也有开发商提早几年就在摸索，并且尝到了甜头。现在人们越来越长寿，而且有了一定积蓄，不满足于被动养老，能跑能动，怎么给他们提供不仅舒适，而且丰富的生活，开发商有很多功课要做。捷足先登者将会有超额回报。
王志纲破解地产迷局 王志纲破解地产迷局现在做房地产，不仅要懂盖房子，还要能整合资源，搭建平台，提供生活方式和网络。我相信中国房地产企业，如果能正视调控，积极对应，把握机会，一定能更上一个台阶，产生一个飞跃。预祝大家成功。
-------------------------------------- 很赞成此文的说法。
核心+功能性+安全边界
作者:66 端午 88 日期:2011-12-10 11:45我说楼上，不要大篇的转帖，第一：这些贴太长，搞的偶晕头转向。第二：不要转脱离主题的话。第三：说你自己脑子里想说的话。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-10 12:17以政治手段操作经济领域，这事偶们国家基本上一直干了 60 年，基本就可以总结为:一哄而上，一哄而散。纵向的去看我国的经济发展史和政治事件，你会得出一个清晰的认识，找到政治主线，也就找到了经济的主线，你从 1949 年忘后看，一直都是这样。领导有新想法，然后政府想去做这个方向的政治噱头，然后从经济领域下手，什么大炼钢铁，什么人民公社，什么公司合营，什么全民大一统，什么工分制，什么分田到户，什么责任制，什么管理层承包，什么管理层收购私有化，什么股份制，什么完善现代企业经营制度，什么招商引资，-------------手段都是一致的。经济的调控都是一懵一懵的，主线在哪里？就是头疼医头脚疼医脚，现事现抓，而且无限制的上纲上线，结果不了了之。中国就是个酱缸，水至清则无鱼，谁有了权就控制了酱缸的颜色，反正酱缸里啥颜色都不缺，他想白就白，想红就红，反正永远做不到清。
体现尤为明显的就是证券市场中的所谓政策市，这是大家都能体验的（不用再实体经营中担负真实的盈亏）。这个经济体系很难建立自己的自律性和发展逻辑，过多的政策干预，已经把它养成了一个标准的酒鬼，上瘾时通常已经身在谷底，干预的好政策一到，就相当于“准醉”令牌。酒醉过热，他自己已经无法控制自己的行为，几幅手铐脚镣一锁，酒瓶酒杯一撤，“醒酒”令又到了。中国经济，你为啥就不能做个清醒的正常人。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-10 16:46
作者：lurilee 回复日期：2011-12-10 13:36:47
@出生于西部 2011-12-09 23:13:05
2010 年某人曾鼓励人家投资买房，到了 2011 年的 12 月9 号又说现在不宜抄底。
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总比知错不改的人强吧！杀猪论我看过，前提就是政府并不是摸着石头过河的,而是若干年前就设好局了，等着猪往里钻呢。问题是政府一直头痛医头，脚痛医脚，那是在设局呢？既然前提不存在，那杀猪论又有什么依据呢？而且说到杀猪，哪个 P 民不是一直被当猪呢？
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2010 年，偶也买商铺了，2011 年，偶当然看好房地产，因为要调整了，有调整就会有机会，当然看好。原料便宜了，当然买入，资产租赁业，当然看好。别把驴肉当猪肉，选择你应该选择的标的。
那个郭树清，他不是证监会主席吗？他说了：穷人不要炒股，风险很大。可惜炒股的大部分是穷人。市场就是这样，不应该介入的人太多了，反而导致市场的风险加大，到最后，损失最大的还是那些不该介入市场的人，因为这个市场不是给他们准备的，资金应该去他们应该去的地方，人也一样。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-10 17:54不该买房子的人，在条件达不到的时候，这个市场对你来说，是有风险的。你的条件够了，不进来，也是不对的。
偶建议，那些依靠自己奋斗的人，在资金利用率高，有充分的实业发展机会，或者暂时资金不足的人，该干什么干什么去，这个市场的大门目前对你来说，仍是关闭状态。不要盼望门槛会降低，这样的调整趋势反而是对你的诱惑，一种有毒的诱惑。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-11 11:53具我的计算，2010 年全国商品房销售总额为 5.75 万亿，2011年截止11月，销售总额为6.37万亿，全年不低于6.7万亿。以新增面积每年 5%左右的比例计算，全国可供出售的房地产总量为 120 万亿以上，潜在可兑现的房地产总量不小于 200 万亿（含政府，事业单位，企业单位及其它房产）。
在这个基础上，如果压低价格 50%，中国资产缩水将达到 100万亿。财富的递减效应非常明显，在此预期设定的风险边界下，中国经济毫无出路可言。尽管这只是理论上的数字，实际的压力不会高于 10 万亿资产的兑现损失。这有点像证券市场，割肉的总是极少数，大多数人收到的只是资产缩水的通知。这个通知将严重打击所有人的预期，因为中国自有房产的比例分别为：农村 93.9，城市 82.4%。这种预期反应到经济层面，将导致中国经济不战而败，潜在的流动性损失将不低于 20%，资产抵押能力基本丧失，如果按照这样的逻辑分析下来，你肯定管理层是在打压房地产吗？只能把这种调控叫做自缢的调整。什么人会自缢哪？难道他们对未来完全丧失了生存的勇气吗？所以，由正常的推演过程无法根本得不到房地产将大规模下滑的逻辑结果，偶在陈述一个大概率事件，虽然简单至极，但大多数人不会相信。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-11 18:00
作者：失落的逆转 回复日期：2011-12-11 15:23:45
非常佩服楼主的见地，我在天涯经济里也混了好些时候了，很惭愧，一开始我是一个傻空，我喜欢看海宁的马甲等诸多空头的言论，甚至当时对他们的理论坚信不疑，但是后来发现这些人的观点都随着时间一一破产，我也开始对以前的观点进行深度反思，发现很多像我这样的傻空都是出于一种逆反心理带着情绪去吸收那些空头的观点，而没有用逻辑进行仔细缜密的梳理，所以现在我很希望找到一些资料来好好的充实自己，我跟踪楼主的帖子已经有近半年了，虽然之前一直都没发言，但是对您的投资理念不得不佩服，所以我希望楼主能给我推荐一些书籍或者其他一些什么资料，让自己对投资的整个理念得到一个全新的洗礼，上升到一个更高的层次之上
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偶也曾经傻空过，机缘巧合造成了如此的现实，偶主动买第一套自住房甚至晚到 2007 年，偶也反思过，大家都差不多的智力，谁也比谁强不了多少。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-11 21:14解读11月财政数据：
11 月份，全国财政收入 6457.32 亿元，比去年同月增加616.63 亿元，增长 10.6%。其中，中央财政收入 3113.93 亿元，同比增长 8.2%；地方本级收入 3343.39 亿元，同比增长 12.8%。财政收入中的税收收入 5582.12 亿元，同比增长2.7%。本月财政收入增幅延续了 9 月份以来的回落态势，比上月增幅降低 6.3 个百分点，主要是受经济增速趋缓、提高个人所得税起征点、汽车和房地产交易量下降相关税收减少以及出口退税增长较多等因素影响。
（财政收入增幅降低，从整体上看，经济增速大规模放缓，中央财政收入降幅大于地方财政收入，主要是最大的项目，增值税收入放缓所致，经济活力开始下滑，另一重要指标大家要非常注意：汽车行业是和房地产紧密关联的行业，而国内目前尚不承认这一关联，汽车行业分三个子行业，乘用车，商用车，专用车，乘用车主要关联与房地产的范围扩大，商用车关联与房地产的建设，专用车则和经济活力有关）
11 月份主要收入项目情况如下：
1。国内增值税 1897.62 亿元，同比增加 53 亿元，增长2.9%。增值税增幅较低，主要是受成品油、钢坯钢材、汽车、电信设备等行业增值税下降影响。
（成品油增值税的降低主要是进口油价价格提高速度高于国内油品提价速度所致，电信设备增值税降低是国内运营商在 3G 上的投入效益下滑所致）
2。国内消费税 482.81 亿元，同比增加 40 亿元，增长9%。
（增长幅度有限，主要是国内高档消费借道国外消费，因此部分消费税转为关税）3。营业税 888.55 亿元，同比增加 88 亿元，增长 11%。
其中，受商品房销售额下降影响，房地产营业税下降 6.5%，降幅比上月扩大 1.3 个百分点；建筑业营业税增长 18.6%，增幅比上月回落 5.8 个百分点。
（这个数字令人遗憾，营业税仅仅下滑了 6.5%，同时建筑营业税还在增长，有部分人口成本提高的因素，很明显，不论是销售总量还是建设总量，仍处于高位，仍需要一个持续的缩量过程，妄言市场调整结束是错误的）
4。企业所得税 324.87 亿元，同比减少 84 亿元，下降20.6%。扣除当月有部分政策性退税的不可比因素，本月企业所得税增长约 10%。
（由于 11 月并非大部分企企业的营业税课税周期，这个数字不具备实际意义）
5。个人所得税 322.77 亿元，同比减少 29 亿元，下降8.2%。与个人所得税改革前的 8 月份相比，当月收入减少 160亿元，主要是受 9 月 1 日起提高工薪所得减除费用标准的影响。
（这个数字同样令人遗憾，减少仅仅 29 亿，说明人工成本仍在提高，同时给予工薪阶层的收入促进仍然不足）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-11 21:15
6。进口货物增值税、消费税 1283.77 亿元，同比增加268亿元，增长26.4%；关税247.21亿元，同比增加54亿元，增长 28%。主要受一般贸易进口增长较快的带动。
（进口量在快速增长，说明我们国内的通胀形势仍然不容乐观，关税的增长幅度有部分国外消费税转移因素）7。出口退税 958.5 亿元，同比多退 312 亿元，增长 48.2%，账务上相应冲减财政收入。
（国家在对外出口上，采取了非常积极的补贴措施，同出口总量增长相比，补贴增长的非常快，构成了除增值税减收外的最大负数，说明国家依靠出口的态度并未有丝毫松懈）
8。车辆购置税 186.93 亿元，同比增加 17 亿元，增长10.2%。
（车辆购置税在增长，销售总量在持平，说明进口的高档车辆和国产高档车销量占比在提升，富人的日子越来越好，中产的日子已经不是那么美妙了）9。证券交易印花税 34.8 亿元，同比减少 50 亿元，下降 59.2%。
（这个很简单，交易税下降了 59.2%，交易量只剩去年的 41.8%）10。城市维护建设税 197.57 亿元，同比增加 53 亿元，增长37%。主要受自2010年12月1日起对外资企业征收城市维护建设税翘尾增收的影响。
（这和地方税的增长也有关系，说明服务价格的提高速度非常快）11。地方小税种情况：契税 170.04 亿元，同比下降 19.4%；土地增值税 120.56 亿元，同比增长 14.4%；房产税 90.85 亿元，同比增长 16.1%。
（这组数字全部都是房地产相关：这组数字和前一组对不起来，房地产营业税仅仅下滑 6.5%，契税则大幅下滑 19。
4%，说明大部分人买到房子也不着急办证了。土地增值税在增长，说明房价还是在涨，而且开发商利润空间在扩大，房产税增长速度最快，说明房租增长速度很快）12。非税收入 875.2 亿元，同比增加 472 亿元，增长 1.2倍。其中，中央非税收入 50.44 亿元，同比增加 290 亿元，主要是去年 11 月按规定将前几个月入库的部分中央非税收入划转政府性基金和国有资本经营预算，反映在去年 11 月份中央非税收入为负数，基数原因使今年 11 月份中央非税收入体现增收；地方非税收入 824.76 亿元，同比增加 182亿元，增长 28.3%，主要是按有关规定将原预算外资金纳入预算管理相应增加收入。扣除因列预算办法变化造成收入增减等因素，11 月全国非税收入同比增长 9%。
（税收速度慢于收费速度，合法的收不上来，就搞非法的，呵呵，堤内损失堤外补，这是老套路的）1-11 月累计，全国财政收入 97309 亿元，比去年同期增加 20568.49 亿元，增长 26.8%。其中，中央财政收入 49752.2亿元，同比增长 23.6%；地方本级收入 47556.8 亿元，同比增长 30.3%。财政收入中的税收收入 85216.4 亿元，同比增长 24.7%；非税收入 12092.6 亿元，同比增长 43.8%，主要是非税收入中相当部分去年是在预算外专户管理，今年按规定纳入预算管理。据地方上报有关数据估算，前 11 个月纳入公共预算管理的原预算外资金约 2300 亿元，扣除这部分转移性收入，非税收入增长 17%左右。
（经济下滑已见成效，最后两个月对全年财政收入大幅增长不构成压力，收费速度明显快于收税速度，说明中国经济仍然处于法制不完全的体系）全年财政收入增长呈前高后低走势。分季度看，一季度全国财政收入增长 33.1%，二季度增长 29.6%，三季度增长25.9%，从9月份起增幅逐月回落，9月至11月分别为17.3%、16.9%、10.6%，其中，中央财政收入增幅分别为 14.7%、13.8%、8.2%。全国公共财政支出情况
11 月份，全国财政支出 11396.18 亿元，比去年同月增加 796.54 亿元，增长 7.5%。其中，中央本级支出 1432.49亿元，同比下降 14%；地方财政支出 9963.69 亿元，同比增长 11.5%。本月中央本级支出下降，主要是原列中央本级的用车辆购置税安排用于公路建设的支出，今年起转列对地方转移支付，体现在地方财政支出中。（中央支出转移为地方支出，地方的干劲大增，结合某消息：公路工程建设中，其中有三分之一用于行贿）
1-11 月累计，全国财政支出 88955.78 亿元，比去年同期增加 17362.88 亿元，增长 24.3%，完成预算的 88.8%，比去年同期进度加快 4.1 个百分点。其中，中央本级支出14643.8 亿元，同比增长 2.6%(剔除车购税支出转列地方因素后中央本级支出增长约 11%)，完成预算的 85.9%；地方财政支出 74311.98 亿元，同比增长 29.6%，完成预算的 89.3%。
（为了保持中央财政的支出不超标，将支出转移至地方财政支出，以平衡报表）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-11 21:16
前 11 个月全国财政支出主要项目情况：教育支出12332.4 亿元，增长 25.8%，完成预算的 86.5%；社会保障和就业支出 9583.67 亿元，增长 26%，完成预算的 92.4%；农林水事务支出 7637.64 亿元，增长 28.7%(其中水利支出 1953亿元，增长 36.8%)，完成预算的 81.9%；城乡社区事务支出6479.02 亿元，增长 35.9%，完成预算的 98.2%；医疗卫生支出 5034.9 亿元，增长 41.5%，完成预算的 93.9%；住房保障支出 3157.78 亿元，增长 73.7%(其中保障性安居工程支出2110 亿元，增长 1.3 倍)，完成预算的 122.2%(含执行中追加预算形成的支出)；文化体育与传媒支出 1413.51 亿元，增长 25.4%，完成预算的 82.5%。
（教育支出大部分用于华而不实的设备采购，其中腐败丛生，问了问学生负担和学生的福利是否有改善，均表示：没有。农林水利的建设支出大增，偶表示：不看报表看疗效，看支出的效率和公开透明程度，第一要防止腐败，第二要投入真正需要的项目，而不是面子工程，政绩工程。城乡社区事务支出大幅增加的很大部分用于了扩大基层政府的规模和行政及办公费增长上，医疗卫生大幅增长，大部分用于大型医院的扩建，百姓医疗补贴力度仍然有限，看病费用依然高昂。体育和传媒支出增长也不小，难怪谁都想去做明星，原来补贴不少，用百姓的税收去争取几块可有可无的奥运金牌，偶表示反对）。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-12 08:49
@文理才 2011-12-12 08:31:58政府依靠卖地房地产维持高成本的政府运行模式恐怕也只有中国才会有吧，这是中国政治失败的重要体现。
----------------------------- 卖地是跟着香港学的，中国每次新概念都会模仿一部分先进国家或者地区的“好经验”，虽然是局部的。但是体系内从来就学坏不学好，凡是收百姓钱的，花百姓钱的，它都学会了。凡是给百姓钱，发百姓钱的，它都选择性失明了，所以，到了现在我们是世界第二税收痛苦国家，税收早已失控了。
现在的廉租公租房，是跟新加坡学的，总之，它一直在学，一直在努力做个好学生，就像中国足球一样，永远进步，排名越来越靠后。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-12 10:18
@豆不眠 2011-12-12 09:17:3811。地方小税种情况：契税 170.04 亿元，同比下降 19.4%；土地增值税 120.56 亿元，同比增长 14.4%；房产税 90.85 亿元，同比增长 16.1%。
（这组数字全部都是房地产相关：这组数字和前一组对不起来，房地产营业税仅仅下滑 6.5%，契税则大幅下滑 19。
4%，说明大部分人买到房子也不着急办证了。土地增值税在增长，说明房价还是在涨，而且开发商利润空间在扩大，房产税增长速度最快，说明房租增.....
----------------------------- 证过 5 年，营业税按照房价的 1%缴纳，只要你说发票找不到了即可。一直都是这样，没有变化过。证不满 5 年的二手房，济南成交量非常少，由于济南对 2,3 线城市的代表性较强，可视作普遍行为。一线城市二手新房的成交量也非常稀少，对总成交量变化影响不大。现在开发商普遍对房产证办理配合不积极，不知道是否牵扯它的建设进度，应该有关系的。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-12 21:07
作者：品秋 2009 回复日期：2011-12-12 20:59:18
证过 5 年，营业税按照房价的 1%缴纳，只要你说发票找不到了即可。一直都是这样，没有变化过。
请问三年兄；只要你说发票找不到了即可。这句话是什么意思啊
呵呵，手误，1%是所得税。大头都在所得税上。
营业税：满五年普通住房，免。非普通住房，5.5%（没有时限）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-12 23:03
横评中美货币在世界货币体系中的位置
丫的 IMC 所谓华尔街精英乱甩货币的包袱，想了 2 个小时，有点感想，特此记录一下。钱要有适配的生产效率支撑，只有钱有用吗？没有强大的工业体系支撑，没有强大的产能，你丫有钱有个 M 用。比如：你让中国马上搞那些玩不动的高科技，放这里 1 万亿美元，玩的动吗？钱这个东西只是计价工具，同时货币有计价效率，你看中东美元多，放在沙漠里有用吗？还不是乖乖的交还给米国。比如 1960 年的中国，就算人民币滥发 100 倍，丫的粮食生产不出来，没这么大产能，有钱只会加剧通胀。现在你丫给农业 1 万亿补贴，老农民第二天就给房顶上都种粮食，钱必须有适配的产能支撑，钱伴随生产效率的提高而增多，钱衍生于实体经济，适配的钱形成适配的金融。美国的金融发达恰恰适配它强大的产能，恰恰适配于其它经济体金融的不发达。现在全世界货币普遍超发，远远多于生产效率，因为现代金融已经将商品普遍金融化，指数化，而且加了个 PE 的杠杆，这个杠杆率实在高的有些离谱。至于有多离谱，鬼才知道，只有在未来发生危机，才能依据波动的幅度来判断。除了产能，还需要下一环的市场需求共同配合。金融，产能，市场，是缺一不可，必须紧密配合的，任何一方的超配资源，必将导致其平衡关系的倾覆，引发危机，这就是我们传统的中庸在现代经济构成中的完美演绎。
中国为神马成了货币第一大国（按照市场容量），因为中国是个产能大国，而市场需求没这么多，需要用国外的市场替补国内的不足，中国的货币是国际生产链条上的国内货币，所以你看到如下数字：中国的外贸比例高达 40%以上，中国是世界第一大贸易国（按照货币远期升值的预测计算），中国不搞出来这么多货币，根本就没法成为世界工厂。由此导致国内货币是世界货币的需求量，焉有不超发的可能，如今外贸稍微下滑，中国的货币对内就会过剩。另外一个通路：如国内首先收缩货币（或升值或增加存准率），而外贸不减，则国内需求的货币就会断流。以国内政策，以四两拨千斤的办法处理国际贸易，偏差和误差将会非常大，偶的贴里写过这个问题，就是模拟 2008 年的准环境，为什么容易出现误差积累，而且误差积累的程度将会超过管理层的预测。
再来分析美国的货币为什么对比其国内市场容量要低很多，因为美国有个国际美元的货币池子，用这个国际池子来调节其国内的宽松程度，需要外部资金时拉高货币收益，国际池子的美元回流美国。不需要时减少货币收益，国内的美元流向国际金融市场，在美国的实体经济中，大部分产业是轻资产高收益行业，既能给劳工提供较高的报酬，也能降低资产波动对经济产生过大的影响。美国这样的先发国家，在房地产下滑时，经济尚且不能置身世外，别说中国了，你见到中国房价下滑，经济没个好。
中国没有美国那种国际化的美元金融市场，调节货币的方式只能是央行的行政命令，中国的确需要一个对应的池子，这个池子就是房地产池子，有了这个池子，就可以利用产地产开发的快慢，形成不同的杠杆倍率，不过这个杠杆和美元那种池子是反向操作的，房地产开发加速，就会从金融体系中吸纳大量的流动性，开发速度停滞，则释放大量的流动性。
现在的问题是开发商死扛价格，那么流动性就放不出来，同时货币也释放不出来，管理层干干的着急，所以放出狠话打压价格，目的就是向实体经济释放流动性，降价然后形成销量，这个目的就达到了。可惜，中国的房地产已经具备了强大的金融属性，价格越跌，越没销量。
同时，央行的存准率池子，完全被外储绑架了，在外部波动的环境下，适用范围已被大大压缩，这就是外储配置不当的主因：灵活性不足。按照刘军洛的说法是：这个池子就应该是亏本的，它亏了，国内经济就好了，它保值了，中国的国内经济就完蛋了。偶的设想是利用中国模拟 2008 年危机准环境，拉低世界经济中的资产价格，外储趁机吸纳资源和优良资产。可惜，偶这种智商的人能想到的，外国那群毛驴也想到了，那就是行政或者立法不让你中国人逢低收购。
嚓，外储看来是注定了以亏损保国内经济的。既然这就是未来必走的路，管理层就应该看清楚这个现实，别瞎鼓励低端产品出口了，换的美元注定是要当防撞垫的，太厚了有必要吗？
作者:66 端午 88 日期:2011-12-12 23:12
偶们不要再为什么世界工厂自豪了，这是个嫌贫爱富的时代，如果换个说法，可能大家就认同了，中国的地位是：世界蓝领工人。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-13 15:55
今日股市再次穿越 2001 年高点，时光轮回，股市白走了 10 年，先悼念一下这个可怜的股市，经过 3 周的新股申购，发现一年收益率达到 5%都很难。除了中国水电收益较高外，其它中签收益率都比较低，看来新股申购也不是个好的标的。
新年新气象，房租收入继续爬高，在去年普涨 10%的水平上，今年新签合同定于 5-7%之间。是由于商铺租金持平所造成，实业继续不振，大公司年底纷纷出来抢单了，人家资源多，人脉广，会给中小公司经营造成相当大的竞争压力，未来一年不宜扩张，适合回缩经营，将精力集中于核心竞争力，不和大型公司业务产生竞争为妙，力保不产生亏损。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-13 15:56
@44yy44yy 2011-12-13 13:12:19三年，有几个牛人，己经在建房产仓。估计全用公司名。
三年说说用公司买房的利和不利
----------------------------- 费用高，成本高，不如个人持有合算，不是交给大家一招了吗？以借贷抵押方式控制房产权。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-13 16:31
@信史毋证 2011-12-13 15:58:42
楼主 V5。
楼主的中国 2 元经济的理论，是成体系的，绝对的高屋建瓴。
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惭愧，二元论是受了郎咸平的启发总结出来的，偶的思路基本是郎的再延续和再挖掘，不能算成体系，只能算比较丰满而已。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-13 16:41比如：你一个亲戚在农村，你怕房子挂在他名下让他贪掉，就可以先公证一个协议，他借你 100 万，年息定存四倍，归还期限为 20 年-70 年，以此处房产做抵押。当然，前提是你这个亲戚答应帮你代持。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-13 21:09作者：都市穷人 2010 回复日期：2011-12-13 17:35:52
有人对佛山部分地区房价打六折分析一下吗？
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佛山偶不了解当地的房价情况，济南的优惠幅度大约3-5 左右，远郊现在有优惠到 10 点左右的，核心位置目前尚无优惠。二类地区大约就是 3-5 个点，房型位置好的也没优惠。这种一下降 4 成的，估计肯定是虚高定价了，现在资金压力大（小开发商），或者大型全国性的地产商（配合政策调控），估计会有一部分主动性的抛出。不要担心，大部分城市的房价目前比较稳定。现在是调整初期，预期调整的总幅度在 2 成左右。
有股民垫底，房民风险不大，只要股市跌到 2000 点下，就会引起看衰经济的一致预期，形成趋势，就算是管理层，也扛不住。现在的股票分析员发言很多，一致看空，真就让老虎吓死了。由金融体系传导至实体经济，且又在实体经济处于去产能阶段的背景，企业就会发慌（容易产生企业的整体主动回缩，这比较可怕）。任何政策都是为经济发展服务的，当模拟 2008 年准环境过火的时候，表示小幅微调的误差积累已经形成大数字，管理层会考虑纠错的。偶唯一担心的是：演戏演成真的了，想再刺激起来，会花费更大的代价，这可就太愚蠢了。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-13 21:41
@也爱茶的七可 2011-12-13 21:30:43
三年兄，我响应号召投了你一票哦！
哈哈~~
支持三年兄的都去投他一票吧，三年兄已经算是很勤快的楼主了，答了不少人的疑。恩，个人觉得比起论坛里大多数写一个论点就不陪你玩消失了的楼主或是太监了的楼主，好多了~~
----------------------------- 目有办法，这个题目是个长周期标的，偶又不是嘴上咋呼咋呼拉倒了，好多米在里面哪。为了验证准确性，只能一路走下去了。谢谢投票：）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-13 22:24
作者：bjlzh 回复日期：2011-12-13 22:11:26
楼主，前几天温家宝称有信心让房价回到合理价位，这句话怎么理解？房价是要继续涨吗，因为一年没涨了，补上这一年没涨的部分吗？
----------------------------------------------- 他非常没有信心，这简直难以想象，现在经济形势已经开始加大下滑速度了，中国经济无法承受连续 6 个月的房地产低开工量（土地转让量大幅下挫后 6 个月，开工量就会降低，这个节点是今年 5--6 月份），这是由于我们经济体系的结构所导致的，投资占比 30%左右，铁公鸡的支撑也是商品房，因为商品房是唯一市场化的高利润产品，你看看附加在上面的税和土地收益就知道了，除非中国经济肯承受连续三年的经济负数，房地产严控不可能超过 6 个月（我指的是从销售大幅下滑开始的 6 个月），11 月全国销量才开始产生超过 15%以上的销量下滑，这个销量配合房价走低，销量会越来越少。明年 6 月前如果不释放大量的流动性刺激。经济不是下滑增长率的问题，而是下滑到负数阶段。就业怎么解决？地方政府的还债怎么解决？地方政府的支出怎么办？铁公鸡干了一半的工程怎么办？简直是一锅粥。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-13 22:28
作者：qinhuaiwuke 回复日期：2011-12-13 22:17:27
投你一票
我上次说的无锡那套市中心的房子打算出手了
开发商只肯再让一点点
没办法
开出的价格太低
只有 9000 多
去年开的一期要 15000 左右
不过开发商同意
先签协议 然后首付半年付清
端午兄
给点鼓励吧
----------------------------- 祝你好运，要是偶看中的历山名郡降到 9000，偶也会全力一击，干巴巴的等吧，到现在一分都目有便宜。（你能不能和他签个降价补偿协议啊）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-14 12:26
@enjoys123 2011-12-14 12:16:50地方政府对于土地财政真的过度依赖吗？前段时间听别人讲一个笑话，某政府以极低廉的价格将土地卖给开发商，并付出大笔投资进行相关的道路、交通设施的修建，帮助该地段房产升值。因此，当地政府并没有赚到钱，财政收支可谓捉襟见肘。从上到下都穷的叮当响。更重要的是，房子的价格却翻了几番。
如果这样看来，维系庞大的行政开支，也许不需要太多钱（土地财政），只要抽出某些关键环节的蛀虫就可以了。
因为即使在体系内部，都.....
----------------------------- 土地转让金是一大块，如有猫腻也是官员搞去了。关键还有一大块，就是附加在商品房上的各种税和费，特别是费，这块对于权力机关来说，是有部分支配权的（管理单位会按照一定比例返还给收费单位）。至于税，肯定是征收的，当然此前是有例外的（减免），现在没戏，肯定进了地方财政的篮子。房价的结构（按照规范运作）：土地+税费+成本利润，是三块构成的。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-14 12:55
@zjmysyh 2011-12-14 12:51:44
请教楼主，人民币汇率连续 10 天跌停代表了什么？请指教！看不懂
----------------------------- 我认为是人民币代理人在做舆论对冲。人民币远期合约看跌，有利于中国出口，稳出口，有利于中国转型。出口稳不住，对国内的稳增长极为不利。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-14 13:45
@傲来国主 2011-12-14 13:34:58
历山名郡 140 平米的三房，260 万。精装家电家具之后年租 6 万。
260 万存银行一年定存利息 8 万 4。
即使房价由17000降到9000，140平126万。即使房子降价了租金不降低，毛坯房租金一年 4 万 5 126 万一年定期利息 4 万 1。
房子满租的话约等于银行定存一年期利息。 即使该房单价由 17000 降到 9000 一平，买该房出租也是傻博弈行为。
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历山名郡一期6100起售，二期8200起售，三期1.1万，四期，1.5-1.6，现在 1.7 只占总量的 10%。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-14 15:15
@Timnary 2011-12-14 14:57:55三年大哥，手头上还有 50 万闲钱,现在能搞点啥呢？还是等明年再搞个小套？现在被限购了....
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暂时观望，偶觉得吧，想要买房，就必须先拿股市开导，股市启动，一定是流动性吹起来的，涨速极快。房价在反转初期，涨幅极慢。还得结合调整的幅度，揣测管理层意图和手段，这要综合研判的。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-14 18:25
作者：enjoys123 回复日期：2011-12-14 16:46:22
@66 端午 88 2011-12-14 12:26:20
@enjoys123 2011-12-14 12:16:50地方政府对于土地财政真的过度依赖吗？前段时间听别人讲一个笑话，某政府以极低廉的价格将土地卖给开发商，并付出大笔投资进行相关的道路、交通设施的修建，帮助该地段房产升值。因此，当地政府并没有赚到钱，财政收支可谓捉襟见肘。从上到下都穷的叮当响。更重要的是，房子的价格却翻了几番。
如果这样看来，维系庞大的行政开支，也许不需要太多...........
----------------------------- @66 端午 88 2011-12-14 12:26:20
土地转让金是一大块，如有猫腻也是官员搞去了。关键还有一大块，就是附加在商品房上的各种税和费，特别是费，这块对于权力机关来说，是有部分支配权的（管理单位会按照一定比例返还给收费单位）。至于税，肯定是征收的，当然此前是有例外的（减免），现在没戏，肯定进了地方财政的篮子。房价的结构（按照规范运作）：土地+税费+成本利润，是三块构成的。
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我是这样认为的，不知道对不对。从房产价格和城市居民平均收入比应可以看出城市治理的一些方面。如果比例较低，说明土地财政部分资金还是用在了城市发展或者改善民生上面，如果比例较高，说明土地财政并未用于城市发展，而是基本进了特殊利益群体的口袋。
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土地价格宜保持适中，太高太低都不好。太低，说明土地投资强度不足，来的项目含金量不高。土地价格太高，会导致资产价格偏高，使各种成本被拉高，不利于城市的整体竞争力。（太高太低，都是和附近的城市比较出来的）
作者:66 端午 88 日期:2011-12-14 20:51转帖：美与5央行宣布SWAP利率降低50点所引发的通胀性潜在风险人民币即期汇率今日再次处于交易区间下限，持续 11连跌。在之前的 10 个交易日中人民币中间价升幅 0.4%，对美元收盘价累计升幅近 0.2%。（点击查看>>>汇率实时报价）
据中国外汇交易中心公布人民币对美元中间价报6.3396，因此 6.3712 为今日跌停点。上午时间 11:00，人民币即期汇价跌至 6.3707，处于交易区间下限。
昨日香港中文大学讲座教授郎咸平在微博上表示从 11月30日到12月12日人民币兑美元汇率连续9天跌停，激起全球关注，各种解读充斥媒体，例如国内经济放缓、热钱回流等。可是连续 9 日跌停的结果竟然是人民币不但没贬值反而累计升值0.26%(收盘价格29号6.3773,12号6.3609)。
所谓“ 跌停”不过是央行用中间价调控的“假摔”。
-------------------- 人民币为什么连续跌停？这篇文章写于美联储联合五大央行宣布互换利率的第二天，本不想发表，但是，市场对此似懂非懂，再加上人民币连续十个交易日跌停，中国股市大跌，金价大跌，所以，将我的观点还是发表出来，请大家讨论。
本书正式定稿时，正逢美联储宣布全球五大央行联手将美元流动性互换利率下调 50 个基点。市场哗然，全球股市和大宗资产暴涨，国际原油站上 100 美元上方，黄金大涨突破1700美元探至1750美元，道琼斯指数一天大涨400多点涨幅突破 3%为近三年来最大涨幅。奇怪的是，这件事本来和中国央行鸟事都没有，中国央行也赶紧宣布下调存款准备金率，释放 4000 亿人民币。所以，我想和大家谈谈这件事为什么产生这么大影响，中国央行为什么做出如此强烈的反应。
首先我们来回答什么是美元隔夜掉期利率。
2011 年 11 月 30 日，美联储及其他五家央行周三宣布，将联手把美元流动性互换利率下调 50 个基点，以此作为对欧元区主权债务危机的回应。
美联储发表声明，该行将把美元互换利率下调至美元隔夜指数掉期利率加 50 个基点，此前为美元隔夜指数掉期利率加 100 个基点，同时还将把互换协议的到期时间延长到2013 年 2 月 1 日。声明表示，美联储将与欧洲央行、加拿大央行、英国央行、日本央行和瑞士央行联手采取这一行动。
这个行动看似针对欧洲债务危机而来，这其实只是表面现象，本质原因其实是美联储继续实行宽松政策，势将全球通胀输入中国和其他新经济体国家。要想了解此事的元末，首先应该知道什么是 swap？
swap，指的是货币掉期。这是指两种货币之间的交换交易。标准定义：掉期交易是指交易双方约定在未来某一时期相互交换某种资产的交易形式。更为准确地说，掉期交易是当事人之间约定在未来某一期间内相互交换他们认为具有等价经济价值的现金流(CashFlow〕的交易。利率掉期交易、是相同种货币资金的不同种类利率之间的交换交易，一般不伴随本金的交换。掉期交易与期货、期权交易一样，是近年来发展迅猛的金融衍生产品之一，成为国际金融机构规避汇率风险和利率风险的重要工具。
我想这么解释，大家应该明白，这只是普通的金融工具。
国际金融学上，金融工具很多，货币工具很少，美联储很少使用货币工具，但是，广泛采用的是金融工具，其主要原因是金融工具大多有对冲机制，风险有地方释放。不像咱中国央行傻逼逼只知道印钞票，只知道释放货币，完全不知道如何制造和采用金融工具。
我来举个例子说说这个问题。比如说，现在美元对加元的汇率是 1:1。但是，两国的利率不同，美国是 0%，而加元的利率是 3.5%。现在 AB 双方，签订一个合同，未来 1 年将相互交换货币。那么，根据两个人正常的状态，两个人约定一年后，按照 1 美元=1.035 加元来兑换，这样的话，两个人都不会吃亏。因为，你存美国银行，一年后得到 100 美元；存到加国银行，一年后是 103.5 加元。所以，从掉期来说，1 美元=1.035 加元。这样的话，两个人都不受损失。在这个过程中，不论双方国家是否加息，都不影响。因为，在年初已经锁定了这个双方认为合理的汇率。而这个固定的、根据双方利率确定的汇率交换，就叫做掉期，也就是 swap.
这个手段，锁定的是全球的五大央行，和中国央行没有关系。但是，这种锁定，对全球贸易将产生很大的影响，一些国家汇率仍然处在管制状态的央行，将不可避免受到利率损失，也影响这些国家对全球重大金融事件的参与和这些国家的全球贸易。我们看见的大宗资产价格顿时暴涨，表明通胀将会加剧，美国和这五大央行国家不会受到影响，通胀将通过全球贸易输入到中国等新经济体国家。
其次，现在的问题是，为什么六大央行突然宣布这个消息？制定这个协议的问题在哪里？中国央行为什么反应如此敏感？欧债危机，我们在前面有过详细的论证，意大利国债收益率已经破 7。而欧元已于 11 月 3 日宣布降息。理论上说，欧元还有降息的空间。而现在，美元已经是零利率，美联储在国内已经不能降息了，所以通过国家间利率掉期进行变相降息。之所以宣布这个消息，说明美联储已经基本上失去动用货币工具操作的空间，只得采用金融手段。
作者:66 端午 88 日期:2011-12-14 20:55
本来，各国都有自己的利率，而且各国的利率都是自主的，所以 swap 的价格是相对固定的。但是，突然宣布这个消息，那么必定要出现两个情况，或者美国利率继续下降，或者外国利率继续上升，也就是说，两者之间的利差必须增加 50 个基点。如果两者利差不增加 50 个基点怎么办？那么这个宣布说了等于没说。现在的问题就是，宣布 swap 美元降息 50 个基点，那么就意味着美元利率或者降低 50 个基点，或者其它利率提高 50 个基点。那么，美元的利率已经接近 0，不可能再降了，所以欧元等五大央行利率必须提高 50 个基点。否则，这种 swap 降息的机制就不可能存在。
这样一来，相对美元，欧元在 11 月 3 日的降息影响基本被冲销了。现在的问题是，这个能否拯救欧洲？我个人认为，欧洲问题不是一场金融战，而是全球经济已经找不到新的增长点，意大利债务收益率破 7 说明一个问题，那就是 GDP增长速度不能支持一个国家的债务收益率的增长。现在所有的努力，都不能从本质上帮助欧元区走出危机，2012 年 6 月，欧债危机一触即发。欧元区面临两种选择：一个选择是希腊和意大利退出欧元，自己解决债务问题，这样两国操作空间都很大；而一个选择是德国和法国退出欧元区，“携款潜逃”，让其他欧洲国家穷折腾。
从欧债危机这个层面解释就是，Swap 的目的可能是诱发美元流进欧洲，支持欧元区的流动性，仅此而已。事实上，全球美元正在流向欧洲。中国 10 月份有 1800 亿美元出逃，其中，有 1000 多亿美元直奔欧洲而去。欧洲债务将成为国际资本的饕餮盛宴。
和 swap 相关的，还有一个关于汇率基础知识。一般来说，一个国家降息，这个国家的货币短期汇率下降；长期汇率上升；如果升息，这个国家的货币短期汇率上升；长期汇率下降。因为，在自由流动的汇率机制下，当一个国家加息的时候，其它国家的资金可能会流入这个国家，获得更高的利息。那么，流入这个国家的资金多，导致这个国家的货币升值。等存款到期后，资金就会从这个国家流走，导致这个国家的货币贬值。这也是 swap 的价格机制，反映出来的一个国际货币流动的特点。
那么，美元掉期利率下降 50 个基点意味着什么？也就是说，美元相对其它货币降息 50 个基点。这样的结果是，美联储希望通过 swap 降息，引导更多的资金离开美元，进入欧元区寻求更多的获利机会。所以，市场普遍预期，因为更多的人要把美元换成欧元，寻求更高的利息收入，所以美元汇率会短期下降。所以，当美联储和其它 5国宣布美元 swap利率下降的时候，美元指数大幅跳水 1 个多点，从 79 以上的水平跌到78的水平。
但是，美元指数短期跳水的背后，还有一个预期，就是美元长期升值。如果美元长期升值，这个消息宣布就是有效的。如果美元长期贬值，结果几国央行宣布了这个消息，会有什么结果？那么，这个政策不仅没用，到时候还会让国际热钱盯住，很快会被市场冲垮。就像当年的英镑危机，就是因为利率和汇率之间的问题，引发了大量对冲基金的投机潮，让英国政府损失惨重，并且迫使英镑脱离挂钩的欧洲货币体系。所以，这个消息实际上就是忽悠，一方面这些央行没辙了，只能用这些国际金融手段，忽悠大家。另一方面，大家默认美元中长期要升值，甚至可能大大地升值。
中国央行此时采取的策略是，要么不为所动，要么加息。
不为所动，是告诉全球，中国还有充足的弹药，不怕国际资本胡来，仅此足矣。加息是告诉全球，中国坚决遏制通胀，如果国际热钱胆敢来犯，我将向巴西一样，对国际资本征收高额利益所得税。然而，中国央行反其道而行之，直接向国际资本示好，同意接受全球通胀。这样看来，中国央行一方面早就有释放货币的动因，只是苦于找不到机会，这下机会来临，一下释放 4000 亿人民币。这一点钱救不了中小企业，更救不了房价，只能为全球通胀买单。
第三、我们来看看为什么美联储一定要采取这个方式？我们可以说，在刺激全球经济方面，美联储已经没辙了。
通常，美联储“刺激”经济的方式主要有两个：1、降息；2、印钞。现在美元利率已经接近 0，可以说降无可降。另外，美联储已经进行了两次 qe 印钞，将美国经济撑到了 2011 年底。问题在于，美联储虽然还在持续进行小规模印钞，但是对于大规模印钞，似乎极为犹豫。所以，美国几次放风要进行 qe3，而且似乎随时准备进行 qe3。每次放风之后，金融市场趁机炒作，美元指数大幅下挫，股市和大宗商品期货暴涨。
但是，我们看见的是一个奇奇怪怪的现象，那就是等金融市场炒作之后，qe3 变得无影无踪。当放风 qe3 的作用减小后，美联储突然采取了 swap 降息，再次刺激金融市场的投机炒作，并且打压美元指数。也就是说，qe3 是否实施，美联储也越来越艰难。如果美联储进行 qe3，那么美元大幅贬值，并且引发油价和其它大宗价格暴涨，导致通胀严重加剧。虽然美联储放宽了 cpi 的标准，但是 cpi 的标准不是美联储决定的，而是美国民众决定的。现在，美国 cpi 数据在政府的操控下，已经在相当程度上失真。如果 cpi 数据再放宽，意味着通胀加剧，那么在过去 3 年越来越穷的美国人，将面临急剧恶化的个人支出。美国人手里是有 gun 的，到了关键时候会拿手里的 gun 说话。所以，可以想像，美联储处于对 qe3 的极度犹豫，所以弄出 swap 降息这个非常奇怪的东西。
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