-------------------------------------------
房地产背后的利益关系非常复杂，通常一种产品价格总是降不下来的时候，这里面的道道实在太多了，济南也是如此，大部分施工单位，就是建筑商，背后有黑色背景，你不把承建权交给他，你的麻烦少不了，交给他，你的麻烦更多，总之，定价权，不是你们想的这么简单。
作者:66 端午 88 日期:2012-01-31 21:39
作者：mememevvv 回复日期：2012-01-31 21:16:09
作者：文理才 回复日期：2012-01-31 17:17:40
@66 端午 88 2012-01-31 16:24:54
@66 端午 88 2012-01-27 00:17:36作者：qinshiye2000 回复日期：2012-01-27 00:03:47
----------------- 现在最极端的库存房地产是 10 亿平方，按照全国均价计算5870块/平，合计5.8万亿。居民存款目前是39万亿，这是去年的数据，今年居民存款总量肯定越过 43 万亿，这还没算依靠金融系统支撑的按揭货币支持。
而且 1...........
----------------------------- @66 端午 88 2012-01-31 17:36:56社会服务配套，市政配套，交通通讯配套等等算上有这么贵吗，五年前房子卖 2000 都能赚，现在就算成本涨了卖三千也能赚吧。
----------------------------------------- 所谓楼板地价，就是已经计算容积率后的价格。
各种配套，你算算垄断企业的成本，看看体系内的成本再说，他们的效益增加了多少，配套费用基本就提高了多少。
现在济南 3500 以下，不含地价，赚不到米，这个问题我.....
----------------------------- "现在济南 3500 以下，不含地价，赚不到米，这个问题我问了好几个建筑商了，注意：是建筑商，不是开发商。"
什么样的房子建筑成本 3500？？？？
哪怕不是豆腐渣
--------------------------------------- 你没有申请过暖前，煤气吧，这两项单独申请：100 平的房子，大约就得花 4 万左右。相当于每平方 400 元。其它你不知道的还有很多，比如配套教育费，虽然大部分新建小区都不缴纳，这部分大约每个小区就接近 5000 万，相当于每户 2 万元。商业配套，把商业配套地产卖掉的不算，因为它要向网点（城建的一个部门，按照每户 0.5 平方-1 平方，缴纳成本基金）。水电还没算，还有下水道，环保，环评，成本会越来越高的。通信配套也得交钱，你交的那点相当于入户费。神马消防，公共安全，绿化，交通，没嘛不花钱的，这都是大项，小的还有几十项哪。
作者:66 端午 88 日期:2012-01-31 21:43如果大家对房价高不满意，何不就此将房地产去商业化哪，以后谁有钱谁盖好了，当然不准你自己盖，如果你所在的单位有米有地有权，房子当然会非常便宜了。
作者:66 端午 88 日期:2012-01-31 22:41
暖气费和煤气费谁交的？
开发商？
干脆你把这些都算上，每平米大约多少保护费
别弄得云里雾里的
------------------------------------------- 煤气开户费，暖气开户费。你买新房子时，这些东西都是含在里面的。
二手房没暖气，没有煤气的，你开过户吗？开了户，你就知道什么叫批发价，什么叫零售价了。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-01 10:26
@G888888888888880 2012-01-31 22:55:06
降价只是昙花一现，一看你就不懂经济发展规律，房地产崩溃对国家造成多大打击你知道吗？政府会救市，所以只有一个可能，那就是涨，油价，长了，物价，抑制不了，调整之后涨，只要油价不上上涨，万物降价才有可能，如果油价降低，那才是财政，银行，股市，，，，倒闭。这次会比 08更猛烈，你们说信谁的？ 这就和彩票一样大奖不可能，只是小幅调整，如果继续限够，我个人认为降价几率太小， 不符合市场经济发展的规律，如果油.....
----------------------------- @文理才 2012-02-01 09:26:51
难道中国的成本比美国贵不成，中国房价比美国贵难道还不是问题，难道中国房价不该比美国便宜十倍吗，因为我们的收入是人家的百分之一。
----------------------------- 这就是中国经济怪圈，广大的民营中小企业被屏蔽在主流经济之外，不论是创业还是稳定盈利的可能性越来越低，导致承载就业人口的支撑底气不足，体系外企业实体资金被大量溢出，在溢出的同时，由于体系内企业发展良好，需要大量资金支持，而金融体系刻意压低资金成本，以外贸逆差和大规模扩张贷款规模的方式为体系内提供大量流动性，从而稀释体系外资金的含金量，溢出资金无法通过正常金融渠道获得保值，只能进入房地产等准资产领域。由此导致房价高企。这个问题一而再再而三的反复提及并做了详尽的解释。
房价高涨是结果，而非主因。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-01 15:07
@douglasqd 2012-02-01 12:00:00端午哥：无意间听到传闻，一银行支行去年的利润有三大块，一块是存款业务创利 2000 万，贷款业务创利 300 万，中间业务创利 1000 万.今年又订立了更高的创利目标.不知道端午哥觉得这个可信吗？从贷款业务利润最少可以看到去年的信贷紧缩的确非常厉害.但我就不明白,为什么老百姓只要存款到银行这么个小小地方，它数数钞票，玩几台电脑就可以赚到这么多钱，这钱是怎么赚到的呢？一家工厂,几百号人,累死累活一年还要.....
----------------------------- 参见：加油工收入远超修车工，加油站利润远超汽修厂的贴。体系内的企业，盈利水平只和垄断程度有关。
你列出的中间业务利润就是：理财手续费+销售基金和保险手续费的利润。
保持融资低成本是保障体系内对体系外财富掠夺的重要手段。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-01 17:50逆向思维美元走势，美元贬值是必然的，美元对其它货币升值也是必然的，否则美国国内会产生强烈的通胀，为了保持国内低通胀，其它货币必将更快贬值。既然以这个大前提作为预判，不妨将国际形势做一个推演，美元的数量增加必然导致大宗商品提价以应对其与美元之间的平衡，石油，黄金价格将上涨，其它商品由于需求量小，生产量大，会处于频繁的高位震荡。为了保持其它货币相对美元更快速的贬值，需要以下世界经济形势和世界政治形势配合。
1.欧债危机必须继续深化发酵，欧元必须以货币宽松和财政宽松应对其危机压力，其实体的不振将导致财政处于尴尬，只能用货币贬值向财政进行补贴。
2.中东石油必须大幅减产，导致石油价格大幅上涨，向美元提出更多数量对冲，未来布伦特原油价格和纽约油价之差必然大于 25%。中东石油大幅减产的原因：对伊朗的制裁必须收紧，不排除发生战争，而且这场战争将会演化为旷日持久的空袭和封锁模式。
3.中国外储必须被固化锁定，以维持美元的释放不由中国人掌握。固化锁定的方式：在中国大量美元投资的区域制造对华敌意。限制中国收购优良资产，导致中国的美元没有好的投资机会，且不能产生超出美国国债的投资收益，限制中国企业对外销售高利润产品，限制中国获得低价资源和能源。所以，大家会看到南海局势趋紧，以限制中国对东南亚投资，非洲乱象环生，以降低中国的投资效率。中印边界紧张，缅甸易帜，以限制中国向南亚扩展，无不出于美国的美元国际战略。未来美国会在西亚和东北亚制造事端，以达到其限制中国使用美元的环境。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-01 17:57
联系到美国开始限制中国，德国的新能源，为本国产业留出发展空间，如果贸易限制达成，那么美国会积极推进碳税，并以美元作为主要计价货币。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-01 18:38作者：shaoxiao2005 回复日期：2012-02-01 18:29:57楼主你分析的很有意思哦，那 RMB 贬值会比 USD 快的话，什么时候是我们开始换美元的时间点呢？
---------------------------------------
人民币不在对美元贬值货币之列，拥有大量美元储备的国家：中国，日本的货币都不存在短期对美元贬值的可能。
但是，会限制你使用美元，对中国是限制你的投资出口，对日本是利用同盟关系限制。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-01 23:40作者：六月飘雪 00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
-----------------------------------------------
-商品房房价由下面成本构成：1.土地价格（三通一平，其它不算）2.各种税费（不含灰色部分，大约 100 多项，有的钱并不多，但是需要时间和关系疏通） 3.建筑费用（建筑，电器水暖安装，外立面，不含绿化和小区内道路及配套）未列入成本的隐含成本：灰色成本（拿地，贷款，各种手续，规划，各种检查），财务成本（一旦销售不畅，资金占压和开发建设的时间就能要了他们的命，开发商运作的资金大约占总投入的 4 成左右，按照利润率算，非常高，前提是房产迅速卖出，否则就有资金杠杆倍率压力，而且相当大），销售成本（前提也是迅速卖出，否则也是白扔，开发商不是百货商，它的产品退不掉，要么资金耗尽，要么赚大钱，工地摆在哪里就会有固定支出），只要销售速度降低到原来速度的 2 成，大部分开发商的结局是破产。偶灰常乐见开发商大量去产能化。这时的房子，都是带着巨额资金成本的房子，成本会越来越高。：）其它重大未列入成本的费用：暖气，煤气配套费，配电设施，供水设施，各种预留管线系统，消防安防设施费用，车位建设费用（成本高昂，所以他们想尽办法把不能销售的车位销售出去），商业网点配套，教育设施配套，政府的附加条款（比如按比例无偿建设的回迁房，廉租房）等。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-01 23:47
另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
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-
容积率是开发商赚钱的最大手段，就是 2.5 容积率拿的地，盖成 3.0 的。但是需要和规划和验收部门协调关系，这要花钱的。这种方式都是开发前就规划好的，和利益最大化无关，一个小区内，高层比小高层占地少，小高层比多层占地少，多层比联排叠拼占地少，用地最多的是独栋别墅。但是总容积率是固定的，如果高层和别墅放在一起卖，别墅要比高层贵 2.5-4 倍，你从这里就能看出土地成本。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 10:17
@66 端午 88 2012-02-01 23:40:07作者：六月飘雪 00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
----------------------------------------.....
----------------------------- @文理才 2012-02-02 10:06:53
任何一个国家建房都有你说的成本，问题是中国的房价已经上万了，普通人都买不起的房价还能叫房价吗，你应该问高房价让谁暴发了，这样的房价难道还不够高吗，难道达到十万才能让你们满意。
-----------------------------
任何一个国家的货币流动性都无法和中国相比，中国以美国三分之一的 GDP 支撑超过美国的流动性，说明中国企业的毛利率仅仅只有美国的三分之一，甚至更低，这么低的毛利率，根本不支持大规模投资实体经济。流动性的确又存在，只有溢出。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 10:56
@66 端午 88 2012-02-02 10:17:22
@66 端午 88 2012-02-01 23:40:07作者：六月飘雪 00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
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----------------------------- @文理才 2012-02-02 10:39:16中国企业利润确实很薄因为中国的企业以低端加工的多，但是中国的房地产利润是世界最高的，据说高达百分之三十到五十甚至更高，可是外国的房地产利润只有百分之二三
----------------------------- 成熟市场和发展市场的阶段不同，市场间属性不同，记着等到印度发展到全民改善住房条件时，你会发现他们的价格更惊人。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 11:39
@66 端午 88 2012-02-02 10:56:18
@66 端午 88 2012-02-02 10:17:22
@66 端午 88 2012-02-01 23:40:07作者：六月飘雪 00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建...........
----------------------------- @文理才 2012-02-02 11:17:11别扯淡，问题出现了关键要去消灭而不是让它继续存在，如果让它继续存在那就是政府的问题了，所以房价应该大降价，要不然百分之五十的利润让少数人富裕了让大多人遭殃那问题就严重了。
----------------------------- 城市户籍居民，据统计 86%有产权房，如果按户统计，每户不低于 1.6 套。没房子的人是什么人？99%都是新移民，他们在原籍有祖宅，现在又去城里占一份。他们的多套房产都是合法的，而城市人则无法合法拥有农村宅基地。你们占了大便宜，得便宜卖乖，极度鄙视，同时加倍鄙视凤凰男。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 11:43炒高房产，是对政府大跃进式推进城市化的对冲手段，不为城市做出贡献，去城市占用资源，这本身就是不合理的，在 1911-1996 年间缓慢演进的中国城市化进程，进入城市的人口，无不为城市的发展付出了惨痛的代价，1997 年后的新移民，你们付出的太少了。先付出贡献的城市人口理应获得足够的回报，对冲过去 80 余年的付出。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 15:08
@66 端午 88 2012-02-02 11:43:11炒高房产，是对政府大跃进式推进城市化的对冲手段，不为城市做出贡献，去城市占用资源，这本身就是不合理的，在 1911-1996 年间缓慢演进的中国城市化进程，进入城市的人口，无不为城市的发展付出了惨痛的代价，1997 年后的新移民，你们付出的太少了。先付出贡献的城市人口理应获得足够的回报，对冲过去 80 余年的付出。
----------------------------- @文理才 2012-02-02 13:15:04
你就是个小心眼的城里人，容不得农村人进城市，容不得城市人口移民，容不得农村人享受城市人的待遇，可惜国家经济的发展不以你的意志为转移。
-----------------------------
中国人移民欧美，早期当地居民是欢迎的，2006 年后的移民，为什么当地居民就反感了哪？因为后期的移民，带着不是在本地积累的资金，为当地做出的贡献等于零，反而占用了当地的资源和福利，把当地房价炒高。引起当地原居民的强烈反弹。这和目前国内的情况基本类似，国内的房价是怎么起来的，不是大量新移民挤占原有城市资源，房价能涨的这么快？笑话吧。何况，现在来城里买房的人是什么人？煤老板，温州游资，腐败官员不在少数，而且不是一套的买。
限制新移民购买过多房产才是打在游资的七寸上，不提供城市就业就占用城市资源，以后这种事情要严令杜绝。搞国际接轨，这就是接轨。：）
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 15:17
@66 端午 88 2012-02-02 11:43:11炒高房产，是对政府大跃进式推进城市化的对冲手段，不为城市做出贡献，去城市占用资源，这本身就是不合理的，在 1911-1996 年间缓慢演进的中国城市化进程，进入城市的人口，无不为城市的发展付出了惨痛的代价，1997 年后的新移民，你们付出的太少了。先付出贡献的城市人口理应获得足够的回报，对冲过去 80 余年的付出。
----------------------------- @文理才 2012-02-02 13:15:04
你就是个小心眼的城里人，容不得农村人进城市，容不得城市人口移民，容不得农村人享受城市人的待遇，可惜国家经济的发展不以你的意志为转移。
----------------------------- 切，中国人就没有纯种的城市农村人之分，500 年前，都是村里的。关键的问题是你别都短时间一窝蜂都往大城市跑，读书不是为了在大城市成家立业，回家把自嘎的县城搞成花园多好。谁说工厂都要建在城市里和大城市隔壁。沿着主要交通线建设就可以了。非得都挤到城市把原来的城市摊成大饼吗？现在大部分新建小区一过年，60%以上的窗户晚上都是黑的，回老家过年去了，你看看是谁在买房子。如果你诚实，就不能否认谁炒高了房价，既然都想挤进来，也就是说城市房产是大家都想得到的，怎么可能不涨价哪？
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 15:35按照中国城市化的进程算，从辛亥革命至中国启动城市化进程，在长达 70 多年里，城市化仅仅从 10%不到提高至27%，短短的 20 多年城市化，就从 27%提高至 54%，这在世界移民历史上，都是不曾发生过的。总人口高达 4 亿以上的人口进入了城市。你算算，从 10-27%，他们都是什么人？为城市做出了什么贡献。解放前进入城市的人口，大部分是由农民身份进入城市做粗工，学徒，另外一部分是精英人才，少量地主变卖土地移居城市，总量不大，对社会冲击也小。
在 1949 年朝代更迭，一部分军人进入了城市。但是同时也为社会带来了工业的大发展，这个断层基本对冲掉了。解放后，进入城市的渠道只有升学，其它渠道则非常少（依靠体系进入的只占少部分），这些人虽然称不上精英，但也算受到长期的教育，而且智力不算低。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 20:41
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:16:38
“开发商运作的资金大约占总投入的 4 成左右”，哪有这样的傻逼开发商？
-----------------------------------------------
--
从 2010 年开始的土地新政，土地拍卖款，拍中即刻付清5成，剩余5成6月内付清。6个月，各种手续就需要起码 3 个月，地基 3 个月挖不完。决定了开发商自有资金不少于 4 成，土地成本大约占商品房总成本的 35-45%之间。2010年 8 月开始，盖不到 30%施工量的房地产项目（相当于 10 层小高层盖到 2 层），不准预售。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 20:50
@mememevvv 2012-02-02 20:17:15
@66 端午 88 2012-02-01 23:40:07作者：六月飘雪 00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
----------........... ----------------------------- 你的意思是中国的周转率低，所以毛利率低？美国进口商品大部分使用海运（从加工产地到销售产地，时间长达 1-3个月）如果中国的生产销售周转率更快，溢出的资金只会更多，竞争会更严酷。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 21:04
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:55:10
@66 端午 88 2012-02-02 20:41:37
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:16:38
“开发商运作的资金大约占总投入的 4 成左右”，哪有这样的傻逼开发商？
-----------------------------------------------
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从 2010 年开始的土地新政，土地拍卖款，拍中即刻付清5成，剩余5成6月内付清。6个月，各种手续就需要起码 3 个月，地基 3 个月挖不完。决定了开发商自有资金不.....
----------------------------- 现在垫资还是家常便饭，别说过去
另外就是付 5 成也是过去坑银行的钱
-------------------------------------------
垫资只存在于建筑商和开发商之间的建筑业务和建材原料。而且利润非常高，大约 30%左右的建筑纯利润。在 2010年后，土地抵押已经取消了，连这个都不知道，你就别谈房产了。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 21:12
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:57:03
@mememevvv 2012-02-02 20:17:15
@66 端午 88 2012-02-01 23:40:07作者：六月飘雪 00777 回复日期：2012-02-01 23:22:37麻烦三年兄谈一下房价有哪几部分组成，是否是楼面价，建安成本，税收，资金成本等几部分组成？那文理才估计是幼儿园跑出来的，幼稚之极！另现在开发商在容积率应许下，一般采用别墅加高层混建方式，这种方式建房开发商是否能达到利益最大化？谢谢
----------........... ----------------------------- @66 端午 88 2012-02-02 20:50:14
你的意思是中国的周转率低，所以毛利率低？美国进口商品大部分使用海运（从加工产地到销售产地，时间长达 1-3个月）如果中国的生产销售周转率更快，溢出的资金只会更多，竞争会更严酷。
----------------------------- 周转快不怕毛利低
经营水平有限才怨大势不好
要是有点脑子，早该清空等抄底了，何至于大过年的半夜当房托
真不知道你第一桶金怎么得手的
----------------------------------------------- ---- 周转快的不扎货，嫩连这个都不知道？只有新进入市场的快销品才会给你一点仓底。现在的商业毛利率早就被淘宝挤的只剩一张纸薄，再快的周转率也玩不转了，只有强势品牌还能控制住渠道，充分竞争产品都在死磕。利润高就得进商城，超市。这两种销售模式，利润高，不是给你的，卖场也会把你挤得只剩一张纸薄。主流行业龙头可以在生产前端控制一下利润，还得加上地方保护，否则日子也不好过。知道海信为什么比海尔利润高吗？因为海信是山东省地方国资力保的企业，产品主要在山东省销售。海尔虽然规模大，但受到的保护就少的多，它的产品大部分是全国销售。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 21:33
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 21:23:13
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:55:10
@66 端午 88 2012-02-02 20:41:37
作者：mememevvv 回复日期：2012-02-02 20:16:38
“开发商运作的资金大约占总投入的 4 成左右”，哪有这样的傻逼开发商？
-----------------------------------------------
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从 2010 年开始的土地新政，土地拍卖款，拍中即刻付清5成，剩余5成6月内付清。6个月，各种手续就需要起码 3 个月，地基 3 个月挖不完。决定了开发商自有资金不.....
-----------------------------
@66 端午 88 2012-02-02 21:04:34
现在垫资还是家常便饭，别说过去
另外就是付 5 成也是过去坑银行的钱
-------------------------------------------
垫资只存在于建筑商和开发商之间的建筑业务和建材原料。而且利润非常高，大约 30%左右的建筑纯利润。在 2010年后，土地抵押已经取消了，连这个都不知道，你就别谈房产了。
----------------------------- 你不是说济南建筑成本最少 3500 吗？
垫资以外，坑预付款跑路的还少
--------------------------------------------- 3500 是不含地价的商品房成本。房子里面你不知道的成本太多了，因为你不了解就推测价格，这是不严谨的。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-02 21:38
以前积累的家底呢？光想空手套了
“现在的商业毛利率早就被淘宝挤的只剩一张纸薄”，关键是高房租和高房价挤压，taobao 是好事！
再说不适合邮寄配送的有的是
海尔自己关联企业卖给自己，银行贷款少？
还是不及时付账拖垮的服务商少？
----------------------------------------------
我指的是商业销售企业的毛利率，中国有中国自己的国情，中国的服务行业大部分都集中于商业零售，服务业=开店，别管是路边店，还是店中店，还是柜台，都是如此。在没有广泛的社会服务业支撑下，贸然去零售行业的产能，将导致城市 20%的中产失去“奶酪”，目前的小微企业困境，主要是淘宝等网销企业导致，淘宝的投资方代表国外投资，小微零售企业是自己的民企，好坏权衡，你自己分析吧。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-03 20:20楼上您就别谈房子了，作为房产投资者，什么消息是最好的消息？
---------所有的开发商都破产，不再盖房子就是第一
大利好。
什么消息是最坏的消息？
---------当然是战争和政权更迭。 什么消息是第二坏的消息？
---------经济崩溃，万业凋零。 什么消息是第三坏的消息？
---------大量供应，底部放量，且库存充足。
所以，房产投资者天生是经济景气，和谐社会，政权稳定这些因素的盟友。而这些因素，是超越社会主义和资本主义政体共同追求的目标。当然，你不能排除拿着这些地产获得了不公正的超额奖励。但是，因为这些奖励产生在约法三章之前。你尽可以对以后再获得这些地产以高额成本。以前的资产，只能按照老办法，这叫追诉时效。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-04 20:45
作者：文理才 回复日期：2012-02-04 18:49:37
@66 端午 88 2012-02-03 20:20:07楼上您就别谈房子了，作为房产投资者，什么消息是最好的消息？
---------所有的开发商都破产，不再盖房子就是第一
大利好。
什么消息是最坏的消息？
---------当然是战争和政权更迭。 什么消息是第二坏的消息？......
----------------------------- 你就吹吧，房地产只是经济组成的一个小部分并不是经济的决定因素，如果房地产成为国家经济决定因素那这个国家也太脆弱了，国企被官僚捞光了，难道房地产继续让官僚和投机者捞难道国家就能稳定了，难道官僚和投机者剥削老百姓反而成了你维护稳定的手段了。
--------------------------------------------- 可惜中国房地产作为销售环节，它处于 GDP 体系的零售终端（体系内末端），你不会不知道有一句几乎成为商品经济定律的话：终端决胜。
而作为体系外，房地产处于几乎最前端。这个纽带一断，体系内销售不畅，体系外成为无源之水。那么 GDP 经济只好作罢。
如果短期内有能力再建立一个转换节点，中国经济才算得上无忧。你满眼望去有一个这种节点吗？比如股市算一个节点。可惜体系内已经把这个链条从上市开始就一起通吃到干干净净，进入二级市场后，再无潜力可挖。
新经济需要强大的创新能力支撑（教育和保障体系），有鼓励机制，有较低的准入门槛，有通畅的融资支持，有严格的知识产权保护，最重要的是国民道德纯净，有合作精神，可以分享成果，有非常严格的法律环境（补偿人类自律欠缺），这种环境，不是 10 年内可以培育出来的。所以，创新经济在中国很难培育成为一具新发动机。日本，台湾，新加坡走不通的路，放到中国就更难。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-05 23:14
济南房价环比上涨 0.1% 房子卖不动房价还涨?
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摘要：中国指数研究院2月1日发布的百城房价指数显示，今年 1 月济南住宅均价为 9258 元/平方米，环比去年12 月上涨了 0.10%。而成交量却比去年同期下降了八成，再创历史新低。
中国指数研究院 2 月 1 日发布的百城房价指数显示，今年1月济南住宅均价为9258元/平方米，环比去年12月上涨了 0.10%。而成交量却比去年同期下降了八成，再创历史新低。
------------------------------------------ 基本兑现去年年初预测，济南房价由 2011 年 1 月均价8870 元左右，历经一年调控，涨至 9260 元左右，全年升幅390 元，全年涨幅 4.4%，基本等于名义 CPI 涨幅。二手房，相比去年，核心地段涨幅不小于 10%，较差地段和房型结构不佳盘，基本持平。偏远地域，小幅下挫，偏远且定位偏高楼盘，开始去泡沫化，降幅大约 10-15%（长清，章丘盘为主，说实话：这些房子不能定义为济南房地产）。
一手房成交量大幅萎缩至去年同期的 20%，开始向地方政府施加成本转移，期望压力时间延续至少 6 个月，最好 9个月，将导致地方债务失去抵押担保，将房地产风险转移至地方政府债支撑的 GDP 项目和金融体系。而且房地产行业有个最明显的特征，就是风险转移的滞后性，滞后期将在 6 个月开始传导至实体经济，在 1 年时，开始影响所有紧密联系的行业链条，并相应在 GDP 和税收中以明显的数字变化（主要是经济断裂性的大幅波动）。根据当前我国施行的小步快跑的快速小幅调节机制，从今年 5-6 月开始，我国降息和放松货币政策将启动，提示重大的投资机遇期：在 4-5 月股市将开始牛市，不排除现在的底部走势将有所回调，但创新低的可能性接近为 0.这波牛市的走势将影响未来房价走势。
1.慢牛，参见去年年初的预测，以 1996 年启动牛市方式展开，如此：大家请把选股定位于新兴高增值服务业+转型高增值小品种，可长期持有，并逐步兑现利润，转入房地产固化，这将大大降低房地产下一步涨升的力度，总结为：股市慢牛，房价软着陆，在高位区运行的房价，很难产生攻击走势，投入地产固化，应考虑稳健的长期投资，以租售比的安全边界为准绳。
2.快牛，参见 3 个月完成 30%涨幅，那么大家请注意，明年股市才会到底，底部将在 1500 点以下，房价会在今年下半年开始有一个大幅诱空启动，不宜追高，宜坚持部分租售比不佳的剩余房产。
3.偶不能预测的走势，那么房价偶同样不予预测，宜继续持有进入安全边界的房地产收租。
今年的房价将由股市产生的盈利决定其走势，这是必然的，总之，房地产投资依然无忧，股票收益谋定而动。：）
作者:66 端午 88 日期:2012-02-06 18:42
作者：如来 123ABC 回复日期：2012-02-06 15:52:13我认为，楼主有一定的分析能力，很多地方对经济的判断也算是真知灼见。但是，得出的结论确让人有点无法接受。
在我们国家，经济的发展很大程度上是政府意志的体现，没错，我们不是真正的市场经济，也不是计划经济，也确实牺牲了一部分人的利益来获得经济的长足发展。但是，在近十年的经济发展积累下来的经验和智慧，使政府更加透明，民众也更加聪明了，这种靠投机炒作来发财的，已经很难得成了，特别是房地产行业，再抱什么幻想，只会死得更惨。
----------------------------------------------- ---- 如果财富来源是从实体经济中产生，那么本贴作废。自从 2006 年后，社会主要财富并非从实体经济中产生，而是由央行的印钞机所产生，那么实体经济能有这样的财富创造能力吗？堪比贩毒的利润，世界也只有一家公司可以做到，苹果，况且，乔布斯本身就是一个吸毒者。
如果明白这个基础概念，那么我们中国，甚至世界的财富增量在近几年来也不是从实体经济中产生，如果不能来源于实体经济，那么有一个很好的解释，为什么我们管理层要促进服务业，这也是一个比较明显的价值趋向，来源于服务业虽然蕴藏大量的就业，其本质也是一种虚拟的高增值价值创造模式，它的好处是虽然财富没有被创造出来，但是可以通过人工附加，管理，文化创意，路径再造，给虚拟的物资定价，从而实现价值创造。炒作本身也是一种价值发现，你的认知如果无法认识到这种价值，那么就会由掌握资本的人（通常是被实体经济溢出所产生的）创造出来，它只需给它赋值的理由。如果足够符合逻辑，那么必然被认同。
所以，石油从 10 美元涨到 100 美元，10 倍。你认可吗？不管你认可或者不认可，它就是被美元的持有者挖掘到这个价格，同样黄金从 300 美元被挖掘到 1900 美元。只要财富不是被实体经济所创造，那么，所谓的金融行业就会利用掌握的实体溢出资本去挖掘各种价值。包括房产。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-06 18:58我再重复一下前面的结论，如果我们的管理层还有些许不多的良心，股市早就超越了 6000 点，因为大量的资产可以以 PE 的倍数快速供应出来，来稀释 P 民手里的货币，大家可以算一算：股市给了大家多少真实的回报，而又抽走了多少集资款，多少交易费用，多少税。所以，二级市场所谓的投资者，事实上就是赌博，而且回报率肯定不如定期存款，甚至还不如持有现金。而房地产不是你想造就马上可以搞定的，你想压下房价，必须有大量的房产集中在管理层手里，而只有房价高溢价，才会形成溢价部分被中央政府所掌握，既然房价不再飞涨，那么管理层手里就不可能有大量的库存来压制房价，所以房地产行业即使极度低迷，而成品房产也会缓慢升值。当然升值涨价的品种要有逻辑支持，没有居住功能的房产不能叫房产，只能叫“窝棚”。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-06 21:32记着几年前，风靡全国的哪个电视剧吧，那个可怜巴巴做了二奶的“李念”和任志强为了房子质量打官司，任志强说：没这事，那个房子的业主姓：林，台湾人。李念无奈承认嫁给软银亚洲合伙人。：）
这件事教育了大家，最能获得同情心的人，也许它的动机并不纯粹，做演员这事，和自己的生活绝无关系。：）最近热播的谍片，悬崖：那个贪官“张嘉译”大转型，去做革命地下工作烈士了。做演员这事，实在是和自己的生活无关。那么，本贴中吆喝房价太贵的人，你们反问自己一句，房价跌了，你们买吗？如果买了，你们该如何决定屁股和脑袋的关系哪？所以，吆喝房价贵的人，偶一直认为你们终将成为购房大军的后备队，倒是那些对房价麻木，懒得去议论的人，那些人才是真正的空方。：）
作者:66 端午 88 日期:2012-02-06 22:17
作者：xiej13 回复日期：2012-02-06 22:11:06
@猫咪胖乎乎 2012-02-06 20:56:41
@66 端午 88 2011-02-19 11:27:13
日本和中国的本质不同，就是日本国赚了钱，把钱交给了百姓，百姓用这钱在国外买了大量的资源性资产，中国赚了钱，政府拿着，然后作为政治筹码买了美债，欧债。所以，在经济下滑后，日本百姓可以依靠国外的资产收取类似房租的收益，中国在经济下滑后，全体老百姓只好眼巴巴的盯着政府，希望那个大碗漏给自己点东西，这碗水实在是太难端平了，总是向自己亲儿子那边.....
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确实要顶！！说的是实话！！楼主，鲁能领秀城现在的均价？
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里面有好几种价，你问哪种？有板楼--------9400 均价，塔楼------8500 均价（起价 7460，底层西北向），联排别墅，13000 均价。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-06 22:19
福盛片区的廉租房（不是公租哦），自带 66%比例地下车位，大家明白目有。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-06 22:30为毛资本家把销售不出的牛奶倒掉，也不会便宜出售哪？
作者:66 端午 88 日期:2012-02-06 23:16
作者：陈家二公子 回复日期：2012-02-06 23:13:44
@66 端午 88 2012-02-06 22:30:46为毛资本家把销售不出的牛奶倒掉，也不会便宜出售哪？
----------------------------- 有没有 kfs 会把楼炸了
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他们会把烂尾楼抵押给银行，私募，高利贷，信托，等一切债主。：）这和扔了差不多，心肠坏的会一房多卖，然后拿着钱跑路。：）总之，他们不是最末一环，想捡便宜，也要防止打眼。：）
作者:66 端午 88 日期:2012-02-06 23:18作者：延安农夫 回复日期：2012-02-06 22:39:22
楼主：元宵节快乐！
--------------------------- 同乐----------
作者:66 端午 88 日期:2012-02-07 11:33
中国经济的左脚已经彻底踏上左行道，金融垄断系统基本占据经济发展成果的一半，各个垄断企业占据剩余 5 成利润的 60%，其它权益阶层和体系内外围占据利润的空隙部分，体系外经济已成鸡肋。数据再好，也和 P 民不再有关联了。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-07 15:08
@顽皮的小兔 2012-02-07 14:32:53
最近好多新闻总说养老金收不抵支 是否给入市制造舆论呢？三年兄入市主要后果有哪些呢？事业单位养老改革应该在今年出政策甩包袱 看来公务员的日子也好不到哪去了
----------------------------- 公务员日子好的“狠”，不解释。：）
作者:66 端午 88 日期:2012-02-07 19:17
作者：文理才 回复日期：2012-02-07 18:34:32
@benlii 2012-02-07 18:14:56
回复第 15362 楼，@文理才
@66 端午 88 2012-02-0618:42:02
作者：如来 123ABC 回复日期：2012-02-06 15:52:13我认为，楼主有一定的分析能力，很多地方对经济的判断也算是真知灼见。但是，得出的结论确让人有点无法接受。
在我们国家，经济的发展很大程度上是政府意志的体现，没错，我们不是真正的市场经济，也不是计划经济，也确实牺牲了一部分人的利益来获...........
----------------------------- 加拿大、澳大利亚人愁住房了吗
------------------------------------ 你肿么总盯着房子哪？ 加拿大、澳大利亚人一样愁房子。中国人则啥都愁，岂止房子，我们的经济体系是和政治体系联着的，人家也是联着的，不解释。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-07 19:24
作者：lucy1970117 回复日期：2012-02-07 19:16:15
楼主过年好！一直看楼主的帖子，受益很多。想请教楼主一个问题，单位自个的部分股份（改制企业，近 5 年一直30%分红）现在鼓励员工购买，纠结是多买一些股票呢，还是再攒些钱买个小房子！上次听楼主建议，买了一个小单室，出租情况很好啊。。。
------------------------------------- 如果我选，会全部购买股票，30%年回报，哪里有这么好的事，而且自己还门清的行业，我还会卖掉能卖掉的所有房产去买，不过，偶的确感觉楼主有点虚了，这种好事，听说过，但是购买数额是有限量的，相当于单位福利。要是能大批量购买，而且没有问题，只能说 NB。
作者:66 端午 88 日期:2012-02-07 21:30油价又涨了，呵呵。去年四月布伦特指数 126.6 美元/桶，汽油价格 7.6 块 RMB/升。现在布伦特指数 114 美元/桶，经过这次涨价，汽油价格 7.8 块/升。说明：零售价格和原油只是同向关系，且涨升更猛。：）
作者:66 端午 88 日期:2012-02-07 21:57
作者：陈家二公子 回复日期：2012-02-07 21:46:52
作者：陈家二公子 回复日期：2012-02-06 23:13:44
@66 端午 88 2012-02-06 22:30:46为毛资本家把销售不出的牛奶倒掉，也不会便宜出售哪？
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