100-房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实_第074节

作者:66 端午 88 日期:2012-06-20 14:19

美元持有策略，应该以赢利资金缓慢固化，不要一下都转换成美元，跟随曲线增持，因为鬼知道中美汇率在何时逆转，但终究会逆转的，因为中国的转型难度要大于美国经济的创新能力恢复。

作者:66 端午 88 日期:2012-06-20 20:05作者：自由的生活 2013 回复日期：2012-06-20 14:22:53

端午兄，近期的楼市回暖会不会如有些人所说的回光返照？想打算等楼市回暖后出售深圳唯一的房产，以减少负债并在内地三线城市全款购入一套以后自主并先出租，以抵消部分深圳房租，同时手上握有一定现金寻找合适的投资机会，不知这样操作是否合理？如果要卖房何时出手较合适？望指教！

--------------------------------------- 每次谈房产，偶都先看看货币的现实，实际上作为现金流动形式的 M0 不算高，作为活期存款的 M1 也不是太离谱，M2 实在太不靠谱了，这些长期资金，如果按照长期投资收益看：其每年的固定收益不会低于 5 年期的定期存款回报，也就是说，每年仅依靠利息等固定收益（其中很多政府和央企的长期投资都是垄断利润，在支付成本后，其收益远远高于利息），M2 即可产生不低于 3.5-4 万亿的货币供应，算上外贸顺差和直接，间接投资，也会产生不低于 2 万亿的货币供应，加上每年不低于 10%的贷款增量，货币实际存量每年都会产生恐怖的增量。这样的结果导致仅仅依赖工资收入的人，再努力也会沦为货币税的直接受害人，黄金虽好，但是不能脱离世界定价，尽管如果黄金对比人民币来说是大大低估了，中国定价的商品，搬不来迁不走的只有房产，目有办法，土地是国家的，你无法拥有，建在土地上的房产凝结了中国的人工成本，腐败成本，公共服务价格，零售成本等诸多直接面对货币形成因素的要素，就算是泡沫，也只能一往直前的冲进去。因为房产对于刚需来说，不是投资第一位的属性，他们往往和社会存在相关，和城市福利挂钩，由于货币滥发的因素，刚需们只能追求这种有泡沫属性的固定资产价格，而非社会福利性价格，真是非常无奈。

关于这波房产的止跌反弹，不应视作急速拉涨的冲锋号，更不是回光返照的集结号，偶前面分析过，中国房地产投资的黄金 10 年依然悄悄落幕，但是黄金时代的结果并不是狗血时代的来临，而是白银时代的开始，由于目前房地产市场的容量已经足够大，参与的人群已经扩散至中产以下，是个大容量，较低门槛，参与者广泛，涵盖多社会阶层，多种收入阶层的普及市场，用白银时代来解释，更符合它的现实。

它的特色是波动率明显降低，其涨幅和货币实际增长量息息相关，而非黄金时代的变压器模式，缓涨将是今后几年的主题，至于追求平淡中的激情，就得遵循投资原则，发现其内在价值，房地产只是财富的承载，失去财富的依托，它会贬值，比如人民币崩盘后，房地产用美金计价会大幅贬值，由于新增财富的介入，本来平估的房地产会回归相对应的增量财富估值，随着创业机会减少，财富倍增机会也会减少，经济的重心很有可能在未来以平稳的日常盈利为主，涉及：娱乐行业，旅游地产，奢侈品经营性资产，城市地标建筑地产，类似这样的相关地产虽然少，但是很有前途，应予以关注（投入门槛会越来越高）。普通型商铺，定价过高的社区商铺，非核心位置商铺，低端写字间（特别是位置不佳的），外郊，近郊盘，位置较差的非核心地段高层高价住宅，应予以剔除出投资标的。核心位置成熟商铺，位置良好的商住两用，高端住宅（低容积率），位置较佳的别墅（受政策影响），都有保留价值。

按照以上分析，以后选择品种类型比关注数量和时机更重要。三线城市房产的潜力有限，谨慎选择。

作者:66 端午 88 日期:2012-06-20 20:15

作者：laladipsy 回复日期：2012-06-20 17:07:29

@laladipsy 2012-06-20 12:24:18

@66 端午 88 2012-06-19 21:25:00请教端午兄，现在是买写字楼，还是购入美元。如果不急用钱和移民。

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----------------------------- @66 端午 88 2012-06-20 14:16:14

暂时看好住宅，有最强的支撑，之所以近期不鼓励增持商业物业，主要原因是中国经济今后是否能支持繁荣的商务活动，良好地段的住宅，可以作为商用替代。头阵子总结了一下，最近几年偶从事的实业为什么还能撑下来，因为偶定位的利润源是增量市场，而不是常规市场，什么叫增量，就是大客户突然的采购和投资项目伴随的采购，非正常计划采购，正常采购非常分散，营销效率低，需求量散碎，维护和售后成本高，且不易获得厂商价格和政策的支......

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非常感谢，总能和前辈学到东西。商住两用的可以吗。

贷款是按照商用的贷款。想买来自己做写字楼，或者租给朋友。3 月份已经在底部购入了住宅了。写字楼是内环线沿江，资源稀缺。

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商住两用，现在价格基本并未进行调整，比如偶居住城市算的上商住两用的利农庄六号院，从 2010 年起售的 9500，2011 年中涨至 12000 最高位，目前基本未进行调整，仅有1-2 个点的优惠，对比出租收益比，仍达不到投资起点，这需要分析出租收益比来选择投资或者放弃。

比如：这样的房产，需投入大约 188 万购置 150 平作为小企业办公，150 平附近的商住两用，租金大约 4000-5000之间，年收益 5-6 万，还是达不到 4%的最低投资门槛，

作者:66 端午 88 日期:2012-06-20 20:17

作者：Cathyfeig 回复日期：2012-06-20 17:25:35

楼主哥。你认为这次降息对今后楼市有什么影响？期待你的分析。

------------------------- 那要看降息是否形成趋势。

作者:66 端午 88 日期:2012-06-20 20:26

目前不需纠结的品种：有能低价拿到核心位置车库，车位，不要犹豫，拿下。：）

作者:66 端午 88 日期:2012-06-21 12:17

@66 端午 88 2012-06-20 20:26:02

目前不需纠结的品种：有能低价拿到核心位置车库，车位，不要犹豫，拿下。：）

----------------------------- @laladipsy 2012-06-21 11:24:56

不是很核心的车库呢，2 环，楼盘很大，很多户，但是按照 LZ 之前推荐的方法测算，车流不大，就是公交很不方便，业主比较多，车库肯定不够用，需要买入吗。谢谢端午兄回复

[发送自@阳光宝盒论坛助手:不仅是只看楼主!]

----------------------------- 如不贵，也可拿下。济南的一二环界限不易分清，距离极短，不知道你居住城市的二环范围，大部分大中城市，一环未来的规划不是公建就是商业，二环也算居住的集中地域，一线城市甚至 3，4 环车位价值都很高，国家刺激经济的结果，必然造成汽车保有量越来越大，城市核心位置的土地很难拿出来建造公共停车场，由此造成供需失衡，供方处于绝对稀缺的优势位置，地上车库更是稀缺中的稀缺，拿下没不商量（当然要价格合理的前提下），5 年前，偶投资的一个小区，有一个 12 万的地上车库出售，一犹豫错过了，那叫一个悔哦，当时租金只有 300 块，现在是 1200 租金/月。

作者:66 端午 88 日期:2012-06-26 23:54红木行业是个神奇的行业，可提前一年预判中国经济走势。：）

http://bbs.70jj.com/forum.php?mod=viewthread&tid=121990&extra=page%3D1

作者:66 端午 88 日期:2012-06-27 21:07作者：liumanyun261 回复日期：2012-06-27 11:54:20

你好，端午，诚信求教，海南房产是否值得投资？三沙市的设立对海南房地产是否构成利好？……貌似基本搜不到这方面的新闻。

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旅游地产魁首，等待调整结束，或者货币泛滥过度，都有价值，特别是岛南部较大沿海城市。

作者:66 端午 88 日期:2012-06-27 21:09

作者：aobog 回复日期：2012-06-27 20:16:25

@66 端午 88 2012-06-26 23:54:21红木行业是个神奇的行业，可提前一年预判中国经济走势。：）

http://bbs.70jj.com/forum.php?mod=viewthread&tid=121990&extra=page%3D1

--------------------------- 红木材料是不是探底了。就如同房子。。

----------------------------------- 红木比房子涨的多，变现更难，定义为超长线浓缩农产品投资品兼备奢侈品使用功能。

作者:66 端午 88 日期:2012-06-30 16:51作者：107 国道的小猪 回复日期：2012-06-28 00:07:12三年兄您好！小弟现在了解都是红木价格都在涨并且非常迅猛，之前想定些木材，刚几天就涨价了，特别是越南黄花梨，之前国内都不怎么认的。而小弟再广西边境呢，价格都相差不大。如您所说，一年后房地产价格会暴涨吗？作者：107 国道的小猪 回复日期：2012-06-28 00:08:30三年兄您好！小弟现在了解都是红木价格都在涨并且非常迅猛，之前想定些木材，刚几天就涨价了，特别是越南黄花梨，之前国内都不怎么认的。而小弟再广西边境呢，价格都相差不大。如您所说，一年后房地产价格会暴涨吗？作者：107 国道的小猪 回复日期：2012-06-28 00:10:54三年兄再麻烦您帮探个价格，小弟怕被忽悠了，越南黄花梨，红酸枝，草花梨，谢谢您

--------------------------- 已经开跌了，具体走势，麒麟论坛有明确的反馈

作者:66 端午 88 日期:2012-06-30 17:11

作者：fxl760919 回复日期：2012-06-28 23:28:26

三年兄，我工作变动到江苏泰州，体质内人，有 3 年内购房的打算，你觉得什么时候出手合适。目前房价在6000-10000之间

----------------------------------------------- --- 价格最低的时间前面已经预测过了，今年的二季度价格最低，济南是这样的，但是位置不是太好，你要是图价格，又是刚需，3 月份后随时可买，反正价格没涨多少 5-10%之间，跌也没啥戏，货币泡沫不消，永远别谈降房价，要是图位置，可以继续考察一下，时间在明年 6 月以前都还没事，不要靠到后年，万一央行放水，赶上库存消减大半，供应量又跟不上，后年要大涨一下的，就怕到时候你又淡定不住了，如果后年有一个大幅拉高，偶准备套现一下低端住宅，偶今年肯定在加拿大买一套别墅，后年再买一套自住用途的联排。

作者:66 端午 88 日期:2012-06-30 17:14

作者：haodong7626 回复日期：2012-06-29 15:33:54端午大哥，本人不在济南，目前济南有公积金未用，还可公积金贷款，准备最近出手济南一套住宅。自己不住，主要是用来出租，能否推荐几个性价比高的楼盘？有空回去看看

----------------------------------------------- ---- 我本来还是要投国内的，当时看中的是文化西路山佛山路交叉口的新盘，你有空去问一下，现在正在打地基。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-02 18:11

作者：haodong7626 回复日期：2012-07-02 09:46:36

@66 端午 88 2012-06-30 17:14:16

作者：haodong7626 回复日期：2012-06-29 15:33:54端午大哥，本人不在济南，目前济南有公积金未用，还可公积金贷款，准备最近出手济南一套住宅。自己不住，主要是用来出租，能否推荐几个性价比高的楼盘？有空回去看看

----------------------------------------------- ---- 我本来还是要投国内的，当时看中的是文化西路.....

----------------------------- 谢谢端午大哥，最近回去看看你说的这个，你上次说的鑫苑名家怎么样？回去准备一起看看

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--交通便利，环境良好，位置尚可，配套稍显不足，非常适合自住。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-05 19:22房地产市场逆转在即，宜买入繁华地段作为投资标的，买入二类地块上有成熟配套的住宅作为自用标的，原有优势位置房产转为投资品，股市暂时观望，等待趋势变化再定，之所以对股市审慎，是由于中国的资产无度证券化，供应量可被快速制造，比盖楼快的多，资源属性已经大大降低，非P 民可掌控。

偶的论点在前面已经讲了无数遍，到今天可以得到答案了：房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-05 19:26

作者：haodong7626 回复日期：2012-07-05 09:09:00端午大哥，再请教一个问题，就是成熟城区（或老城区）和新城区房价之间的关系是怎样的？现在有些新城区，配套还不成熟，但是房价都堪比成熟城区，比如济南，现在奥体中心的房子都比成熟城区的房子还贵，看规划说是省直机关要搬到那边，好像济南市政府也搬过去了，难道说权力中心的迁移对房价有那么大的影响？即使有影响，也应该是搬迁过去，并且配套比较成熟，房价才能涨起来啊，现在看来，好多离奥体中心稍远，特别是奥体南边，什么都没有，一片荒地，房价都比您说的鑫苑名家这些楼盘要贵了，实在有些看不懂啊

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有投资价值是因为价格平估或者低估和资源属性共震，奥体附近的房子偶在 2009 年前一直看好，比如银座花园，从800-3600，整整8年，偶看好了8年。2009年中后，价格开始高估，不是没有价值了，而是价格已经到位，涨不涨，看货币流动性，那种捡钱的日子已经一去不复返了。偶比较幸运的是，在该做某事时，做了，不该做什么事的时候，大部分时间在观望，偶尔小错，不逆大势。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-05 19:29

奥体的房子贵，是因为周边都是政府和垄断部门，这些单位的从业人员收入较稳定，对楼盘价格有支撑。但是价格比鑫苑贵很多，没有这个道理，鑫苑的位置比东边的近一些，中间的历山路以后肯定会拓宽了，南北干道也会继续增加，在交通缓解后，他的价值会重估的。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-05 19:34

怀疑偶预判的人，可以往前翻翻，房地产价格是不是 3月后到底的，房价降了多少哪？核心位置一分未降，次繁华地段有 2-5 点变向优惠，大部分不是现金名义，而是物业费，车位费，送面积进行的，这纯属忽悠哦。调整幅度大的有原来就高估的：比如保利海德，有哪些郊区大盘，比如恒大的几个造城项目。：）

作者:66 端午 88 日期:2012-07-05 23:36

作者：出生于西部 回复日期：2012-07-05 23:12:52

@春晓悠悠 2012-07-05 23:05:27

他的公司面临被收购或破产的命运，4 月底的时候他还在忙着公司一个 2 亿的项目销售中心亮相的活动呢，5 月份还很高兴的说运作了小半年的银行 3000 万的贷款终于陆续放下来了。为什么一转眼款还没放完呢，就开始回收，这预示着什么呢？小女子看不明白，请端午大哥指点迷津。

----------------------------- 楼主只看到表象，认为降息了，房价要涨了，得出了房地产投资无忧的结论。但作为叫兽级别的，写文章级别的楼主来说，对实体经济一无所知的楼主来说，他不知道的是，此次降息的原因，正是因为实体经济的急速恶化所做的应急措施，恰恰证明了市场上的资金已经极度紧张，个人消费已经极度压缩。楼主只是砖家，叫兽，只会用笔写文章，并未在市场一线呆过。如果说降息房价就会涨的话，那 2011 年房贷利率曾经高达 10%，为什么当时房价就没怎么跌过？看着吧，最多两个月，楼主就会龟缩的。

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实体经济不好，众所周知，你知道奔驰，宝马，奥迪这几个月的出货量增加了多少吗？你知道自主品牌汽车销售量下滑了多少吗？你知道我国收入差距有多大吗？你知道货币拿在谁手里吗？你知道这几个月垄断行业的采购量吗？做国内垄断行业的企业效益已经开始好转了，但是千万别和外贸挂钩。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-06 12:08

@出生于西部 2012-07-06 00:06:14

买奔驰，宝马，奥迪的人还会买房子吗？楼主要不要回答一下我这个问题？现在买房的人是谁，是刚需。买奔驰，宝马，奥迪肯定不是刚需吧。恰恰相反，买那些国产品牌车的人是些什么人。只有这部分人才有可能买房，你看他们会买房吗？

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买这些车的人，肯定不是刚需，但是货币在他们手里，他们的消费和投资和市场走势相反。这说明了投资需求总量大于刚需总量，这是由于多年投资拉动经济形成的结果，投资的人，拿到了货币，消费的人手里没多少流动性。避开法规投资房产还是有通路的，只是他们在等市场信号。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-06 19:50作者：倒车自动刹车戴总回复日期：2012-07-0616:37:24

看不大很懂，但感觉有道理的样子，又不晓得到底在说什么。

有几个问题：

一、是不是说不在体制内就什么戏份都没有了？我不想入体制内啊，怎么整好？二、楼主是不是在说有一个多头之类的在与体制方博弈？

真心不懂。

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这是从整体上讲的，比如实现某种目标的难度，体系外跳 2 米高，体系内跳 1 米高就能实现。依附体系，贴近体系，体系外的想活的好，只能贴近体系，大白话的说法：想发财，靠政府。怎么能傍上哪，各有各的活法，有的行贿（利益分享，权钱交易），有的做政协委员，人大代表（举手权）。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-07 20:51作者：倒车自动刹车戴总回复日期：2012-07-0711:28:29

@66 端午 88 2012-07-06 19:50:04作者：倒车自动刹车戴总回复日期：2012-07-0616:37:24

看不大很懂，但感觉有道理的样子，又不晓得到底在说什么。

有几个问题：

一、是不是说不在体制内就什么戏份都没有了？我不想入体制内啊，怎么整好？二、楼主是不是在说有一个多头之类的在与体制方博弈？......

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感谢楼主回复了，没想到楼主还在。这贴子养得太肥了，从头看到尾要一段时间了。

向权利中心靠拢赚钱容易这个是个事实，不过就我个人而言，内心深处有不愿意和体制走得太近的意愿，我这也不仅是无来由的偏好，因为一些个人的综合因素，希望能从体制外找到财路，说实话，这么多年下来，还真的是很难走通。

不过我还是打算继续试探。

说到博弈，这也正是所有人的希望所在，因为博弈不象竞争，无论实力大小，在场子中选择正确的策略，就一切都有机会。也希望楼主多多说说这方面的经验。

----------------------------- 是的，贴近要有限度，要有随时脱身的预判。做到背靠政府，随时撒腿，当然，你也可以用商业手段或者市场化手段搭建你的竞争力，但是这些竞争力在国内经济环境下，很快就会失效，并不比强大的政府背景更有效率。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-07 20:53

作者：laladipsy 回复日期：2012-07-06 23:14:31

@66 端午 88 2012-07-06 19:50:04作者：倒车自动刹车戴总回复日期：2012-07-0616:37:24

看不大很懂，但感觉有道理的样子，又不晓得到底在说什么。

有几个问题：

一、是不是说不在体制内就什么戏份都没有了？我不想入体制内啊，怎么整好？二、楼主是不是在说有一个多头之类的在与体制方博弈？......

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和楼主汇报一下，就这一个月，端午节到现在，卖了一套房改房，买入一套核心区的学区房。3 月份是底部，也操了一套。正在中介挂另外一套房改房。这个交易量已经创了本人的新高，就是 2 个月内成交 3 套。速度和客户不是一般的多。很多拆迁户，现金一次性付款。

哎，那 2 个二缺还在刷屏，好可怜！

------------------------------------------ 走自己的路，让目光短浅的人郁闷去吧。：）

作者:66 端午 88 日期:2012-07-09 14:54

作者：laladipsy 回复日期：2012-07-06 23:14:31

@66 端午 88 2012-07-06 19:50:04作者：倒车自动刹车戴总回复日期：2012-07-0616:37:24

看不大很懂，但感觉有道理的样子，又不晓得到底在说什么。

有几个问题：

一、是不是说不在体制内就什么戏份都没有了？我不想入体制内啊，怎么整好？二、楼主是不是在说有一个多头之类的在与体制方博弈？......

----------------------------- @66 端午 88 2012-07-07 20:53:05和楼主汇报一下，就这一个月，端午节到现在，卖了一套房改房，买入一套核心区的学区房。3 月份是底部，也操了一套。正在中介挂另外一套房改房。这个交易量已经创了本人的新高，就是 2 个月内成交 3 套。速度和客户不是一般的多。很多拆迁户，现金一次性付款。

哎，那 2 个二缺还在刷屏，好可怜！

------------------------------------------ 走自己的路，让目光短浅的人郁闷去吧。：）.....

----------------------------- @laladipsy 2012-07-09 14:01:16今天把那套房改房签了三方合同，看房的人都是一次性付款的的，排队看。太恐怖了。到底神马情况。LZ，完全失控了，和09年一样！！！！！！

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没这么严重，淡定，这次应是缓涨趋势，如急涨，偶也想兑现一些，准备把资产移出国内了。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-11 13:22

@66 端午 88 2011-02-10 12:58:36

可以实施试点的无非是几个财政单独核算的地区：四个直辖市，几个计划单列市。规模不会很大，影响不会很大，我今年的预测就是：房产税由空转实，但不会真正开征。比如重庆和上海，仅仅各只有一套的缴税记录来给大家做指引，估计也是管理层自己搞的，否则搞出来这么个四不像的税收不是丢人吗。

----------------------------- @laladipsy 2012-07-11 11:51:55请教 lZ，如果买学区住家的房子是商住的单价的 2 倍。

商住两用的问题就是水电是商用的，你看是不是出手还是买商住两用。放弃学区房，学区房太贵了。

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----------------------------- 商住两用是由物业来甄别的，住人就按家用电算，用于办公就按商业算（一般都能打 8 折）。纯商业的只有商铺和专业写字间，物业还得再收 5%的管理费。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-11 13:23

@奚慕 2012-07-11 11:58:36

楼主啊，我是珠海的，虽然您说自己只是研究商铺等投资房产，可是我还是想请教您：作为自住，现在是否可以买，后续调控稳定房价的可能性大吗，还是会缓慢涨，那么缓慢涨之后价格会平稳吗？因为如果价格不稳定，或者会有下降的空间，那么自住还是要等一下的，毕竟能花少点钱买房对整个家庭都会减轻负担。谢谢！

----------------------------- 作为刚需，价格合适时，买入是强制性的，否则你的家庭会为此承担代价。很多城市福利和必须品都是和房产挂钩的。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-11 16:49

作者：laladipsy 回复日期：2012-07-11 13:57:13

@66 端午 88 2011-02-10 12:58:36

可以实施试点的无非是几个财政单独核算的地区：四个直辖市，几个计划单列市。规模不会很大，影响不会很大，我今年的预测就是：房产税由空转实，但不会真正开征。比如重庆和上海，仅仅各只有一套的缴税记录来给大家做指引，估计也是管理层自己搞的，否则搞出来这么个四不像的税收不是丢人吗。

----------------------------- @laladipsy 2012-07-11 11:51:55请教 lZ，如果买学区住家的房子是商住的单价的 2 倍。

商住两用的问题就是水电是商用的，你看是不是出手还是买商住两用。放弃学区房，学区房太贵了。

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----------------------------- @66 端午 88 2012-07-11 13:22:00

商住两用是由物业来甄别的，住人就按家用电算，用于办公就按商业算（一般都能打 8 折）。纯商业的只有商铺和专业写字间，物业还得再收 5%的管理费。

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刚问过售楼部，是纯商业的，不是两用。５楼以上是住宅。５楼以下水电费不能打折。

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专业写字间不要买混住的，太没档次了，租金悲催了。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-11 16:51

作者：奚慕 回复日期：2012-07-11 14:48:35

楼主，我考虑还是要买房的，就是不能下定决心是现在立即购入，还是再等政策，可北京又出地王了，让人觉得政策是不能相信的，那您建议立即购入房产吗？按照您的判断，政策上还有调控的可能吗，房价还会再微跌吗，还是就这样震荡上升了？谢谢

------------------------- 这个地王含金量不足，第一是绝版地段，有溢价。第二是规模不大，起不到标杆作用。涨 1000 跌 100 的未来，货币泡沫不消，房市永无宁日。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-12 20:28

作者：laladipsy 回复日期：2012-07-12 17:31:15

作者：laladipsy 回复日期：2012-07-11 13:57:13

@66 端午 88 2011-02-10 12:58:36

可以实施试点的无非是几个财政单独核算的地区：四个直辖市，几个计划单列市。规模不会很大，影响不会很大，我今年的预测就是：房产税由空转实，但不会真正开征。比如重庆和上海，仅仅各只有一套的缴税记录来给大家做指引，估计也是管理层自己搞的，否则搞出来这么个四不像的税收不是丢人吗。

----------------------------- @laladipsy 2012-07-11 11:51:55请教 lZ，如果买学区住家的房子是商住的单价的 2 倍。

商住两用的问题就是水电是商用的，你看是不是出手还是买商住两用。放弃学区房，学区房太贵了。

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----------------------------- @66 端午 88 2012-07-11 13:22:00

商住两用是由物业来甄别的，住人就按家用电算，用于办公就按商业算（一般都能打 8 折）。纯商业的只有商铺和专业写字间，物业还得再收 5%的管理费。

----------------------------- @66 端午 88 2012-07-11 16:49:49刚问过售楼部，是纯商业的，不是两用。５楼以上是住宅。５楼以下水电费不能打折。

[发送自@阳光宝盒论坛助手:不仅是只看楼主!]

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专业写字间不要买混住的，太没档次了，租金悲催了。

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感谢回复，LZ 不来了，能不能去新浪开一个微博，这样我们也能实时互动。

--------------------------------- 已经开了哦，：平凡的三年无为。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-16 08:57

作者：xiej13 回复日期：2012-07-16 00:02:40

回复楼主，我是青岛的 xiej13，这周公司在济南开会，我看火车站周围的天发舜和酒店对面正在建设新的楼盘，有没有投资价值？另我投资的青岛楼盘现在价格坚挺，一直维持2011 年一月青岛 xiangou 前的价格，因楼盘品质好，朋友在16000 元一平购入，我是 2010 年年中购入 12000 一平。支持你！

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前文已经介绍过济南的城建发展趋向，重心已经东移，济南的最佳投资范围局限性特别强，应严格限制在一二类地域，老火车站一带已经不在二类范围内。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-18 17:02

作者：fxl760919 回复日期：2012-07-18 14:50:29

从三线以下城市的实体经济运行来看，问题很大，温总理也承认经济困境仍将持续一段时间，这段时间会是多长？三年兄有何高见？

----------------------------------- 美国转型期整整用了 10 年做人力和技术储备，又用了10 年完成了从工业化到信息化的全面转型，诞生了硅谷，最好的参照物是苹果，等苹果不行了，美国的信息技术行业全面起飞。

中国和美国有所不同，中国的教育是个巨大的灾难，在现有体制下，无法向转型迈进，从路径上看，中国的制度改革首先应从教育开始，完成教育改革起码需要 10 年的时间，最好的参照物就是茅台，等茅台重新成为高端消费品，而不是投资品时，中国转型基础才会具备。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-21 21:36

房地产调整底部清晰明朗，10 年白银行情由此起步，不要期待调整前 10 年的黄金归位行情的暴涨走势，稳步抬高，震荡攀高，逐步消化货币滥发是房产对冲货币贬值的真实内涵，货币泡沫不消，房产泡沫已被做实，事实上，货币泡沫伴随中国的高产能一脉相承，巨大的需求并非真实的需求，泡沫需求促生了货币泡沫，货币泡沫全要靠房地产泡沫对冲，否则，你的货币将纳全世界资源于掌中，哪里有这么好的事，军事不能同步跟进，货币一定会打折，即使你拿着同样的美金，但是你的美金是放在舢板上的，美国是放在航空母舰上的。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-21 21:51

房地产底部清晰明朗，走出底部才会知道确定的底部在哪里，3 月份是调整的绝对底部，这和去年的预测是一致的，截止到今天，可以兑现预测了。但是即使在预判的底部，走不出来，谁都不敢确定那就是底部。房地产的 10 年白银行情就此起步，不要期待过往辉煌的暴涨行情，未来走势将以稳步攀升，震荡抬高为主基调，真实内涵是对冲无法抑制的货币泡沫，货币泡沫不除，房地产泡沫已被做实，而货币的泡沫则与需求泡沫一脉相承，外贸型经济一枝独秀造成的基础货币滥发是基础，房地产泡沫则是货币泡沫的必然结果，政府没有其它产品回收这些泡沫货币，只能选择以土地回收货币，错就错在回收的货币又被释放出来，而不是就此注销或者部分注销，甚至可能的替代选项：比如绝大部分转为民生公共资金。这些回收的货币变更为再投资，而不是民生性的消费消耗，货币逐次逐波的参与到新一轮的投资中，缩减了民企的生存空间，催发了货币正向循环，而且这些项目可以获得抵押贷款，有强大的倍率释放作用。以至于 4 万亿时的激进投资规模，现在看来也不算激进了，如果维持现有增长，则需要更大的货币投入，比如 10 万亿刺激，20 万亿刺激，今天只讲些旧模式经济增长下的货币，土地，房地产关系。以后的新经济之路，如果保持现有的货币投入，根本就不会有生存空间，更别说规模新经济下的转型经济了。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-22 15:53

最近绝大部分文字都写在微博上了，买房是防御，并不是只防御，你的资金有进行防御的，也有进攻的，手上一定要保留一部分流动性。

作者:66 端午 88 日期:2012-07-23 11:40

@潜水浮出水面 369 2012-07-23 09:01:48

端午兄，方便公布一下你的微博账号不，我想加你。

----------------------------- 平凡的三年无为

作者:66 端午 88 日期:2012-07-24 16:43

作者：fxl760919 回复日期：2012-07-24 15:50:00三年兄，认同你的观点，房子还是一个不错的防御手段，适时准备入手一套房子，是最大程度把公积金套现呢？还是一步到位买套满意的房子

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准备长期自用，就一步到位，性价比不是最重要的，环境因素（人文+居住环境）最重要，其次是便利性，最后再考虑性价比因素，价格可以选择邻居。投资就要顾及实效，品种，出售兑现难易度，升值速度等综合研判。

作者:66 端午 88 日期:2012-08-02 15:25

作者：xiaoyucrc 回复日期：2012-08-02 14:13:39

回复

PINGAN08:政府的判断是 P 民不足为虑，需要认真处理的问题只有两个，一个是不能和美国闹翻，另一个是如何处理统治集团内部分赃不均。

作最坏的的打算，政府免费给每个人提供口粮，还会有多少人造反？这一点政府有底气做得到，而且也正在为此做准备工作，在我看来，政府对现状的评估符合实际情况，大多数底层中国人只是在浑浑噩噩地活着，既不为昨日愁，更不为明日忧，盲人骑瞎马，走到哪算哪，只要有口饭吃，像蚂蚁般劳碌着就行了。

至于说粮食供应问题，目前显然不足为虑，中国政府还能拿得出足够与美国交换的利益，即中国开放金融和资本市场，而美国为中国政府提供粮食安全保证。

虽然路径和时间点无法预测，但我们仍然不妨勾勒一下中国的未来，信用货币时代，政府不需要为财政破产担心，按照目前的现状，要维持体制的正常运转，M2 增速不能低于15%，这几天颇为低调的预算法修正草案，显然是财政部和央行唱双簧，由财政部替政府背黑锅，并获得腐败机会作为补偿，草案通过之后，将会提供 2 万亿的信贷扩张能力，和10 万亿以上的 M2 扩张能力，未来人民币进一步扩张显然要由习李修改《中国人民银行法》来实现。

对于中国来说，15%的 M2 增速属于极度紧缩的货币政策，18%的 M2 增速属于适度宽松的货币政策，20%以上的 M2 增速属于极度宽松的货币政策，按照未来 15%的 M2 增速，未来 8年，习李政府手里有 40 万亿人民币可支配资金，对应 20：1的人民币均衡汇率，按照汇率运行周期的经验数据，考虑政府对市场一定程度的干预能力，以波浪理论作为技术分析手段，未来 8 年人民币汇率将可控贬值至 20：1，并在习李任期届满之前进一步过度贬值至 30：1，此时，中国出口迎来一次小阳春，对应人民币汇率的 B 浪反弹，之后随着 M2 的进一步扩张，人民币汇率再次由低估变为高估，同时自然资源耗尽，劳动力资源耗尽（老龄化社会），至此，中国政府再也拿不出可以与美国交换的利益，美国终止对中国的粮食安全保证，粮食危机/石油危机/汇率危机全面爆发，中国解体，TG 寿终正寝，中国再一次进入乱世。

如果未来 M2 平均增速高于 15%，时间周期将会缩短，如果低于 15%，时间周期会更长一些，M2 增速是关键，如果通过甩包袱把 M2 增速降低到与美国一致的水平，那么中国将会像日本一样陷于长期停滞，只是从经济发展水平来看，中国无法同日本相比，从人均资源水平来看，中国也无法同拉美相比。

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中国过去 20 年，最大的成就就是成功的使社会结构多元化，虽然权利，经济上还是二元化结构，但是人的身份和社会关系已经建立了多元化结构，突出的表现就是人们敢说真话了，尽管体系内的媒体不会支持你，但是还是通过其它新媒体表达出来了对所谓主流一极的质疑和反对立场，比如微博，各种论坛，各种非主流报纸遮掩隐讳的方式等等。这种多元化结构有利于社会平稳运行，在其背后深刻的含义在于：人们的经济利益并非由主流一极所提供，其中外贸和大众消费提供了相当一部分经济基础，但是这部分依托非主流经济体系生存的阶层，更易受到国际经济环境和国内市场化经济部分的影响，经济好时，大家有饭吃有钱赚，不会发生大乱子，一旦国内外经济同时走软，他们的改革呼声就会喧嚣起来。其实改革这个问题，早就存在客观基础，经济和政治的走向密不可分，我们的现实是心未动身已远，政治改革心未动，经济发展身已远。割裂的结果就会发生各种资源，思潮，社会价值观的错乱和错置。心手不一，身行不一。未来的发展存在两个结果，心随身动，开始着力解决社会价值观的重建，从教育体制改革开始。身随心动，向左转。看清目前我们身处的

的转折点，才可以向后分析未来经济走势。杞人忧天的彻底悲观和盲目乐观的断定现在就是太平盛世，都不是正确的视点。所以，天下大乱是不会的，马上让经济回到高速发展的道路上同样是不现实的，还是维持去年的判断，去产能，促结构优化，钝刀割肉的感觉，安心的解决新经济环境培育，如果改革提速，我们会平安的度过艰难的转型期，如果不进行改革，将逐步向计划经济靠拢。至于那些数据，都是判断波段趋势的，整体走势看大形势。

作者:66 端午 88 日期:2012-08-02 17:15

取消预售制度，是绝大的好事，现在的房子，是牺牲购置者利益，以后全部财务费用要由开发商承担，房地产企业只能提高自有资金占比，或提高售房价格，或者提高资本金（转让股权），或者高成本借贷。其结果只有一个，供应量减少，供应价格提高。对房产持有者，均为重大利好。当然对房地产股票持有者，是重大利空。：）

作者:66 端午 88 日期:2012-08-02 20:23

作者：垮掉的视觉 回复日期：2012-08-02 17:49:44

@66 端午 88 2012-08-02 17:15:17

取消预售制度，是绝大的好事，现在的房子，是牺牲购置者利益，以后全部财务费用要由开发商承担，房地产企业只能提高自有资金占比，或提高售房价格，或者提高资本金（转让股权），或者高成本借贷。其结果只有一个，供应量减少，供应价格提高。对房产持有者，均为重大利好。当然对房地产股票持有者，是重大利空。：）

----------------------------- 原来是这样啊，怪不得地产股暴跌。看来我还是没有抄底的机会呢，还是过好每一天吧，看了天涯论坛这么久，人都蔫了。一点生活的乐趣都没有了。不看了。让自己阳光起来吧。唉。

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看不看天涯都要阳光，只有在阳光下，才会看的更远。：）

作者:66 端午 88 日期:2012-09-28 18:54

1.兑现重庆模式之不可复制，今日水落石出。

2.兑现环保检测费开始向个人车主征收。

3.兑现 3 月房价是底部之提前一年预判。

4.兑现房租大规模飙升，且将走入长期上扬加速通道。

5.兑现钝刀割肉走势极有可能在今年年底走平，去产能最难过的时期已经过去了。

作者:66 端午 88 日期:2013-08-17 23:22

@66端午8833楼2011-02-0713:46:48看到很多帖子是在说要：回归体制内。感到很可笑，体制内一直就是最佳选择，在我考大学那年就知道，上个世纪80 年代，考大学的唯一理由就是进入国家体系。那会升学率很低，不到 3%。以后听说升学率提高了，高到 60%，进大学就可获得进入国家体系显然已经无法提供这个比例了，那么就再来进行一次考试吧。