作者:66 端午 88 日期:2016-09-20 22:24
@山的那边 2012 2016-09-20 21:29:13
楼主认为只要货币供应量的增加，房价还会上涨，不过不知楼主有没看过蓝大的贴子，他认为 M2 是有极限，150 万亿就是 M2 的极限，现在随着基础货币量的减少，M2 已到了极限。如果这样，房价上涨也就到头了。
楼主认同这样的理论吗?
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不认同，房价上涨现在根本找不到对冲因素，2000 年前，额根本对买房的人都是嗤之以鼻的，只要你努力，那会，做实业轻松 PK 掉买房。之所以开始买房，是因为成本算的太精细，连房租都想省一点，算是误入房地产。2006 年后，实业越做越难，逼着你升级技术和资金，渠道，产品。到了 2008年，你怎么升级都没用了。这期间配置地产都是进行的主动配置，到了 2010 年后，由于地产配置已经占据足够大的份额，开始考虑进行主业置换了，不论从事什么行业，必须围绕核心资产运行。因为那会已经算清楚，只要经济逻辑不出现变化，一定会走到今天这一步，这不是额一个人的问题，也不是管理层的问题，引用许小年的一句话：形势比人强。
再说对冲因素问题，股市周期太长，也不是能长期投的东西，创新创业门槛越来越高，除非能搞到风投替你熬亏损期，基本上就是一种消费而已，95%以上的创业创新都是消费行为，包括国家层面的创新。实业就更不行，本来如果不搞利益再分配，额自衬靠行业升级，还是能干下去，这利益一再分配，搞实业基本就是耗时间搭老本，因为创业的需要颠覆你们，只要他亏不光，你就得跟着亏。这是从企业层面的对冲因素都不成立。
地方政府因素，前面讲的太多了，房价一涨，黄金万两。
国家层面因素，现在民资投资不足，国家也没辙了，我自己投就得拉高国家负债率，货币受不了。该你们出出力了，房产销售对于国家资金表，是投资，记着：是投资。只要房租不飞涨，对货币政策没有压力，房租是计入 CPI 的，买房是民企借用个人名义进行投资，你们明白了吗？
作者:66 端午 88 日期:2016-09-20 23:05
济南限购问题，额认为根本没有必要限制，济南的四个方向，有七八个城市房价比济南贵，而且都是热点城市，济南限购，相当于把自己的资金送给其它城市发展了，北方向有北京天津，西面有郑州，东边有青岛，南边有南京合肥苏州无锡。和济南一比，济南还是屌丝价。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-21 15:33
@德国再没铁血队长2016-09-2110:43端午哥，感觉 1，2 线城市房价会拉大贫富差距，真是到了房价暴跌的时候，刚需也许连吃饭都困难，甚至大家的生存都会受到威胁，所以，平民阶层大家还是乐观点，自己多学习，掌握技术，等待突破阶层的机会，往上升......
----------------------------- @到处跑的海力桑 2016-09-21 15:16:54
兄弟，看见我给你发的站短没？
----------------------------- 黑名单里没有你名字
作者:66 端午 88 日期:2016-09-21 16:07
看来济南现在的价没啥风险，那些警示风险的都是报社记者，他们那点专业水平，充其量看看热闹，房产这玩意，要有大视野。金融即地产，想搞金融，地价不高，那叫瞎白话。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-21 17:12历城区这是准备要逆袭啊，把主城区里面能拿出来的所有土地都拿出来旧城改造，彻底改造历城区的乡村气息。如果顺利实施，赶脚要逆袭历下区了，看好东外环沿线至全福立交桥，量能充沛。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-21 17:46
下午郭店成交土地播报：楼板地价，6400，盖成房子紫腚 1.2 万以上。和主城区便宜的老破小一个价，你们不抢点老破小会后悔滴。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-21 19:25
@ty_水心 67 2016-09-21 19:03:09楼主老师，请教个问题，武汉有个南湖片区位于武昌，全部都是大片大片的成熟住宅区，很早都开发完了，该片区现在很多二手房挂出来了，价格大概 15000，都属于装修好的次新房。但是这些楼盘有个缺点就是地势低洼容易淹水，目前交通也比较拥堵，可能是那边住家的人太多了，周边又没有多少可供就业的产业，所以很多人都要开车出行到其他地方上班，但是有条地铁线路明年会开通，但是也只能覆盖南湖小部分小区。以后随便城市交通的......
----------------------------- {SIMAGE}http%3A%2F%2Fimg3.laibafile.cn%2Fp%2Fm%2F259827399.jpg{EIMAGE}
框内的很好
作者:66 端午 88 日期:2016-09-21 22:08
额查到黄台南路的福润康城的 15 层小高层，价格 1 万冒头，还是次新盘，拿下。
11 层小高层，1.2 万，抢。
花园庄东路，黄金花园，小高层，1.2 万，抢，达盛鑫苑小高层，1.1 万抢，都是次新盘，
这几个小区容量都不大，买两套价格都会有反应，要买抓紧，防止业主受刺激抬价。想拖时间的一概不理，记着不要买顶层。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-21 23:13济南拿了这么多土地资金，解决经济发展问题已成小菜一碟，山东人不是不行，是当局过去给安排的领导太疵毛了。
山东房价上涨，将直接打击北京房价的重要支撑，山东人是北京过去 20 年房价上涨过程的最大买家，由此，近期会有京级新闻媒体强烈指责济南的涨价，不必理会，你丫都十万了，济南均价 1.5W 以下不存在泡沫。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-22 03:01美联储宣布不加息，货币外压后延，房价 9，10 两月继续飙，房价已经不是单纯的经济问题，而是城市繁枯的必争高地。特别是中心城市之争，当务之急是尽量挽留住当地的发展资金，房价不涨，资金一定流出，房价若涨太快，又恐怕中央政府干涉。这非常考研地方政府的和稀泥水平。不过中央政府，请你也不要站在一线城市的角度考虑，你不摁住北上深的房价，你就没理由压抑其它城市的房价，除了一线城市外，其它城市的政策均属出于无奈，不涨房价，资金全部跑到一线去了。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-22 11:35
额调研了很多样本，这波涨势，大部分城市的新区和新政务区不论是涨幅，涨速，成交量都超过了老核心，而城市原户籍居民对这类区域认可程度并不高，主要是城市新移民在后面推波助澜，这明显是人口流入城市的特征。早期的上海浦东暴涨，北京的北四环和上地片区暴涨，都有这种特征。
要把握城市热点，除了观察政府投资力度外，还要关注城市发展的新驱动力，从行业导向和人口导向也可以得到相同的结果。管理层如果在此时对房地产打压，打压的正好是刚需和新移民，管理层是保护刚需还是保护投机，这正好和金融风险成反向关系。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-22 12:54有个股友的账户被券商的客户经理私自窃取帐号密码胡乱操作，共造成近十万损失，报案后，该工作人员已经承认盗用账号操作，系为赚取成交额佣金，开户券商否认公司指使，系个人原因，该券商大名：首创证券，警惕该券商。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-22 13:19昨天土地拍卖荣盛拿下两个地王，目测全副立交桥的地能赚大钱，三条地铁交叉，也是历城重点发展的片区，就是挨着立交桥太近，想要卖高价，得把立交桥围边做成防噪音壁，加上又是工业北起点。周围地王无数，只要不跨小清河，可能会挑破历城区的高点，这位置可比九英里强多了。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-22 21:36
济南看来这是想上天啊，几天功夫二手放都不卖了，一手房也不卖了。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-22 22:32
@统计局，看过来：评论 短腿羚爱笨笨鱼：你们青岛咋这么不要脸涅，明明比济南贵，统计出来数字还比济南便宜，太鸡贼了，青岛奏是盛产鸡贼。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-22 22:51
房子没了，专心致志拉房租吧，闲着也闲着，打算去蓝
翔学装修了。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-23 08:36烟草公司下属房地产开发公司熟化的全福立交桥西北角那块地，本来是想单位自建了，现在土地都得走土地招拍挂，以前济南市场是个比较封闭的市场，大家都是老伙伴，一般谁熟化谁开发，现在济南对外开放了，新来的野蛮人不会给你讲交情，来了就抢，大家要接受这个现实，抢不到地就没饭吃，如果紧平衡供地，又是开放市场，本地开发企业早晚都得给挤出去，比较典型的就是鲁商置业，现在已经被彻底挤跑了，只要是按照新规则下公平拍地，不讲以前的套路，土地就会越来越贵。开发商拿地要选市场低迷的时候拿，市场如果一直火热，济南土地超两万，两年内的事情，大家也别对外线土地价格拍出高价嗤之以鼻，接受现实准备战斗。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-23 08:55
招拍挂公平的话（官员要廉洁），便宜土地不会有了，建委监督管理公平（官员要廉洁），也不会再有诚基中心这种违建房了。不过诚基中心这种房子的确能替代某些商业物业的职能，（房价涨不快，租金相对很高的标的）。
如果济南的房地产市场环境净化所导致的走势成立，预计新房市场也就这样了，调整幅度不会很大，调整的机会主要存在于二手房市场，当市场冷淡期，购置房产的需求消失，急于兑现的二手房会回落很多，今后的主要机会在二手房。
再说说济南的整体市场，目前呈现重新估值的迹象特别明显，按照传统思路，新东区先涨，然后老东部 2 个月跟上，目前如果说逐步填平挖地，差不多就会该动老市中区那片了，不过这个区域范围较大，得分片区，目测沿玉函路向南辐射是最容易炒作的，其次就是英雄山向南辐射。这个市中区，得从整体布局考虑，阳光新路位置太偏西，不会得到大多数人认可。赶脚应该重点经营英雄山沿线，这条路是传统商圈，周边老破小很多，老百姓改善居住条件的要求远远比西部迫切，一呼百应。而且这条路加强，可以有效带动南外环周边。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-23 08:58
如果说经十路的大发展，是历下区的再创业，那么英雄山路就是市中区的再创业机会。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-23 11:49济南数家楼盘封盘停售!有二手房一夜间涨价过半!山东商报张阳阳[摘要] 真真儿的疯了!!!济南有楼盘再次封盘停售！！！有二手房一夜间涨价过半！！！
真真儿的疯了！！！
济南有楼盘再次封盘停售！！！
有二手房一夜间涨价过半！！！
刚刚诞生“地王”的郭店镇位于济南市东北方向，与泉城广场的直线距离达到 20 公里，此前，该片区少有新建楼盘开发，而几处建设于 2000 年以前的小区也多为小产权房，因此，该片区房价始终在 5000 元/平米以下徘徊。但昨日这样的局面却开始改变，不仅有二手房开始涨价，而且涨幅并不低。
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艹，准知道会这样，没想到这群业主鸡贼，反应太快了。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-23 18:36我勒个去，额同学说：天桥区长昨天被带走了，等新闻吧。额算看清楚了，一个地方经济不行，首先是领导不行或者不称职，人就这点能量，不干好事，肯定就是去干坏事了。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-23 21:36
@看东山的房子 2016-09-23 21:14:42
不卖了，不卖了！济南 9 月 26 日起全面停止网签交税过户，至 10 月 8 日恢复，半个月将现零成交。
----------------------------- 系统停机！房产交易税、车购税申报 26 日起停办
2016-09-23 16:19:44 来源： 齐鲁晚报[ 摘要 ]因税务申报系统全面停机，全省国税、地税系统自9月26日18:00起，暂停办理大部分涉税(费)业务，其中涉及范围较为广泛的是车辆购置税业务和房产交易涉税业务停办。此次停办影响时间较长，将持续至 10 月 8 日8:30。
因税务申报系统全面停机，全省国税、地税系统自 9 月26 日 18:00 起，暂停办理大部分涉税(费)业务，其中涉及范围较为广泛的是车辆购置税业务和房产交易涉税业务停办。
此次停办影响时间较长，将持续至 10 月 8 日 8:30。
从市国税局和市地税局了解到，业务停办的原因是，现有纳税系统全面停机。按照国家税务总局和山东省国家税务局、山东省地方税务局的统一部署，将于2016年10月8日起上线运行金税三期工程优化版。因系统切换需要，自 2016年9月26日18:00起至2016年10月8日8:30止，现有系统停止工作。税务部门提醒：
一、暂停办理业务的场所及平台系统(一)国税系统。济南市国税系统所设各类办税服务厅(含车辆购置税办税服务厅)、委托代征单位、发票代开点、车辆购置税委托缴纳点等办税服务场所，以及网上办税平台、移动办税平台、自助办税终端、移动开票系统等办税服务系统。
(二)地税系统。济南市地税系统所设各类办税服务厅、政务中心办税窗口及房产交易中心办税窗口等办税服务场所(包括自助办税终端)，以及网上报税、企业综合办税平台、发票查询等办税服务系统。
二、系统切换期间可以办理的涉税业务
(一)增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票的认证(含增值税发票选择确认平台的勾选确认);
(二)增值税发票(包括：增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票)的抄(报)税;
(三)海关进口增值税专用缴款书网络采集报送;
(四)涉税咨询。
系统切换期间，除自助办税终端、移动开票系统外，纳税人端的其他发票开具系统均可正常开具发票。
纳税人需要注意：于2016年9月26日前尽早办理车辆购置税缴纳、发票领用、发票代开、涉税事项申请等涉税(费)业务。自 10 月 8 日起，受办税高峰及系统磨合等因素影响，可能会出现办税场所拥堵、等候时间较长等情况，您可联系主管税务机关提前预约，合理安排涉税事宜办理时间，尽量错峰办理。
------------------网签没问题，又不是办房产证。 作者:66 端午 88 日期:2016-09-24 13:49
CDS 发布，这本身是个杠杆保险工具。所有经济因素，必有因有果，如果成为利空的打压工具，必须涨出空间，这是常识问题，关键上涨时，你要研究为什么上涨，这个因素能持久吗？美国的次贷危机和国内有所不同，美国当时的房价是四处都涨，0 首付，而且房价上涨后，这批劣质买房人，又把房价上涨的价值抵押出去消费了，美国是消费为发动机的经济体，他的消费是随着资产上涨增强的，我们中国的经济是投资为发动机的经济体，我们的消费不随房产上涨而增强，但股票上涨倒是可以刺激消费。
况且我们的 CDS 也不是真对房地产的，而是针对企业债的，除非企业发债囤房，才会把风险传导至金融系统，要严防企业恶意发债囤房，这才是真正的危险。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-24 14:00郭店上涨，意料之中，济钢搬迁，潜在的省政府植入位置周边，地铁线交叉点，北园高架落地位置，内西 5 公里房价已经 1.5 万，但木想到会一步到位。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-24 15:53全国经济排名前 100 城市，江苏所有地区的城市都入列了13个，山东15地级市全部入列，广东9个，浙江8个，河南6个，湖南6个，河北5个，福建4个，内蒙4个，湖北 3 个，安徽 2 个。
对比经济领先城市个数：福建，湖北，安徽过度依赖省会经济，省政府的经济发展压力很大。山东，河南，湖南省会存在较大发展空间，这个长沙到底是咋回事，这是个现象，也是个谜。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-24 16:50山东省政府督促济南青岛取消入户籍限制，不得再以 90平房产作为落户限制，山东发展中心城市的欲望比济南迫切，济南这个城市实在是太给山东丢人了。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-24 17:18
历下区地图
{SIMAGE}http%3A%2F%2Fimg3.laibafile.cn%2Fp%2Fm%2F260063073.jpg{EIMAGE}
历下区除了济南市规定外，其它户籍福利，80 岁以上有老年补贴，70 岁以上白内障政府全包，国家义务教育期间学杂费全免，60 岁以上查体免费，免费再就业培训。首善之区。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-24 19:09额查了一下济南区级政府的领导，大部分都是本地干部，这不行啊。组织部门，应该把有能力的后备干部放出去，和江浙粤交流一下，带点新点子回来，我们也应该把有能力的干部引进过来一些在本地挂职。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-24 20:14要把房价转换为城市竞争力，能人你们快来啊，送你套房子，服役 15 年产权归你，南京以后可以喊这种口号了。
美国是股权文化，中国是房地产文化。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-24 20:27一个被北京淘汰穷屌丝的蝉变---------------------（转帖）
?【冰川思想库特约撰稿 西坡/文】
这两天，我关注的一些苏州本地公众号又要高潮了。虽然它们三天一小潮，五天一大潮，但这次的高潮可能来得更猛烈一些。因为苏州又拍出了新地王。我为小编们的词汇量感到压力，像什么“面粉高过面包价”、“爱不起”、“配不上”之类，去年已经用过一轮了，所幸自媒体时代读者的忘性也大。 2015 年以来，苏州的房地产市场在全国表现十分抢眼。
我刚看到一则新闻，说苏州今年前 8 个月的土地依赖指数高达 82.6%。不知为何，每次看到苏州房价上涨的新闻，我这个苏州新移民都有一丝尴尬。不是因为我现在已是半个既得利益者，而是由于一个巧合。 我和我老婆 2015 年初从北京迁来苏州。逃离北京的理由有很多，归根结底四个字——买不起房。后来了解到，在我们来之前的许多年里，苏州的房价一直波澜不惊，与北京的大江大海形成鲜明对比。
2015 年以来苏州商品住宅平均售价。
我们刚到苏州，听说均价才 1 万元左右一平方米，十分惊讶。就像习惯了北京的拥堵之后，去哪里都发现一路畅通，看多了北京的房价，去哪儿都觉得房子是白菜价，上海、深圳除外。不过那时我们没有买房的想法，只是觉得在这个城市，买房是一件可以期待的事。 没有了房价的高压，又赶上春绿江南的好时节，刚来苏州的那段时间，十分逍遥自在。
万万没想到，没安逸多久，我就亲眼见证了苏州快步进入炒房时代。或许是命中注定，我逃得出北京，却逃不出房价的掌心。 我的反应一向迟钝，在房价上也是如此。2015 年苏州房价上涨，尤其是园区房价飙涨，源于几次土拍，拍一次涨一次。但这是我事后才从房产销售那里了解到的。我刚开始意识到房价涨得凶，完全是偶然。 当时租的房子，房东 突然要收回，说着急用钱要卖房。房东态度很坚决，痛快地赔了违约金。我们一打听，原来那套房子几个月里单价已经涨了好几千，涨到了 1.6 万元左右一平方米。当时看来，这已经是很高的价格了，是以前的苏州人不敢想象的，房东急于在高位出手也在情理之中。后来我们不止一次讨论，假如那位房东当时真的把房子出手了，他一定会痛骂自己很多年。
看到附近房价都已飙到 1.6 万元一平方米，我们开始有点着急，但没有立马下定决心买房。又是一次偶然，一位北京的朋友来苏州出差，聊起苏州的房价，他拿自己当初在北京买房的经历为依据，劝我抓住机会。那天晚上回去之后，我想了很多，想得最多的是，假如错过了这班车，我很可能“错失”苏州。
以我们当时的储蓄加上父母可以提供的支援，按当时的房价，买一套位置满意、100 平方米左右的房子，钱刚刚够。
假如房价继续涨，我们只能考虑更偏的位置。如果不满意的话，只能继续观望，那买房就又遥遥无期了。在北京干瞪眼了这么多年，假如再错过苏州买房的机会，那这一生岂不是太悲剧了？ 抱着追赶“末班车”的心态，我们迅速地看了附近几个楼盘，挑中了一个小区。当时这个小区只有上次开盘剩的一些房子在卖，楼层都并不好，但时间已不容许我们再挑挑拣拣。在我们买房的过程中，销售一直在恐吓我们，“下次开盘就到两万了”。我们知道他的小心思，但心里也嘀咕，万一他说的是真的呢。 2015 年国庆节刚过，我们交了首付，拿到了合同。在那一刻，心里的石头终于落了地。
我不会被房价再一次抛弃了。 事实证明，那个销售没有骗人。我们买房之后不到半年的时间里，苏州的房价又大涨了一波。与之相比，之前的涨幅简直不值一提。拿我们那个小区为例，开盘时 1.4 万元一平方米，我们买的价格是 1.7 万元一平方米，后来一路涨到接近 3 万元一平方米。
苏州一楼盘开盘，现场人满为患。
买房的时候，我们还有点担心自己是接盘侠，到了过年的时候，我们俨然已成为“买房成功人士”。短短几个月，净赚一百多万，我甚至从没想过自己会有发这笔横财的命。
买房顿时成为我们人生中最正确的决定。相形之下，之前多年的挣扎奋斗都显得苍白无力。 坦白说，我们当初甚至都没有想过，故事会是这样的结局。我们想的只是输不起，于是本能地抓住了最后的机会，其中又有很大的运气成分。 对我来说，买房最大的好处之一是，再也不用为房价新闻揪心了。不管媒体如何报道，专家如何评论，你都可以跟着谈笑风生了，再也不用压抑内心的绝望和愤怒。 其实对于像我这样只有一套房子的刚需族来说，房价的涨涨跌跌意义不大。
卖掉房子还掉贷款还能剩多少钱的数字游戏，只能偶尔意淫一下罢了。房价越涨，越不敢卖，你怕再也买不回来。再买一套？对不起，真没钱了。
唯一可以让我找到优越感的是平行世界的我：在那个世界里，出于种种原因，我没有赶上末班车，攥着多年攒下的积蓄，苦等房价下降的那一天。我继续写文章指点江山，却唯独不敢对房价说三道四，因为我自知没有资格。 可是现在我就有资格谈论房价了吗？我侥幸地赶上了末班车，却不知道自己坐的是什么车，也不知道它会开往何方。有人知道吗？
作者:66 端午 88 日期:2016-09-24 20:43重大突破！癌细胞竟被中国医生用这种方法弄死了
-------------------这才是中国创新的希望。 作者:66 端午 88 日期:2016-09-25 08:56
@济南大白兔59557楼2016-09-2422:13:00济南房价放量暴涨，只要成交量不下来，还要暴涨，东部起码到 3 万以上吧
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那不一定，济南房价压着周边十几个城市的房价，济南不涨，都不敢动弹。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-25 08:59
@幽云十八铁卫59571楼2016-09-2504:45:00现特请教一下楼主，：本人纯屌丝一个，农村家庭出身，目前在珠海一血汗工厂，月收入 5000 元左右，手头 35 万现金左右，我是不可能回去农村了，珠海买房就不做这个梦了，看了楼主的帖子，感触很深，现打算买房有以下几个城市选择：湖南衡阳房价 4000 元左右（老家），广东中山（目前均价 7000 左右，广东佛山三水 7000 左右），还请楼主给点建议，另：以我这类情况也就考虑 90 平米的小三房了，首付多少比较合适（可以到 5...
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你出来这么多年，技术也积累不少了，未来哪里最适合你发展就买在哪里，前提必须是热点城市。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-25 12:15
今天碰到一个朋友，他在北园有两套房子拆迁了，政府给他每平补贴 1 万，乱七八糟加起来也得 1.2 万一平，当时海尔云世界才 8 前冒头，明显是合理的，要是额赶紧收钱去认购新房，这货贪得无厌，拖着当钉子户，非得想多要点，结果拖来拖去的，海尔云世界也 1.3-1.7 万了，额问他干嘛不选择回迁啊，实在不行还有回迁兜底。他说回迁房的户型不好，也不想买在这里了，我了个去，绝对误判形势了，差不多就行了，靠拆迁发大财的都是坐地农民，你又不是农民，虽然是朋友，拔过额认为他应该执行合理的政府政策。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-25 12:25向上修正核心区价格至 3 万均价，以山大路作为样本，本轮上涨目标应该至 3 万左右，偏离度正负 7.5%。西门至东外环，旅游路至大明湖之间。次新盘有可能超过这个价格，老破小要稍微低一些，老破小学区房持平。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-25 19:31
老破小的位置一般都很好，但是人口经过长期固化，老化严重，这些人从事的职业和知识结构，都是前一代的，基本都是夕阳行业。中国的建筑也不存在纪念或者艺术价值，老式的砖瓦水泥结构，单论建筑的价值，没有存在的必要。
但是位置，这是永恒的主题。还亏着是这种烂房子，拆起来也不心疼，要都像欧洲，才啰嗦，得围着圈建设，里面是旅游休闲区兼顾文化政务，外面是各种功能中心，我们直接干掉培育新消费更划算。可惜零售了，本来结合在一起是个很好的生态，现在缺了零售，城市的人气普遍欠旺。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-25 22:51
文厦门大学教授，赵燕菁-----------------（我认为土地财政实现了共赢，互联网经济是杀敌 200，自损 3000，一个可持续，一个不可持续）http://weibo.com/p/2304184a78b4ee0102wwup（转帖）
首发于 中国金融地产会，ID：zgjrdch这是我们见过的关于土地财政论述中最清晰的和最聪明的，而且这位体制内的聪明官员还开出了药方，我们认为是最靠谱的药方，这文章事实上论述了，房地产不可能出现大跌，只能在最后的疯狂之后，慢慢通过长期的滞涨，经过十几年的时间慢慢将积压在房子里的资金缓缓流出去，然后等待财产税和直接税慢慢能够接手土地财政。结合当前房地产市场遇冷和政府地块出售困难的现状，我们认为这是当前的土地财政模式正在转型所致。论述实在精彩，深入浅出，转发各位。
计划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70 年），为城市公共服务的一次性投资融资。
改革就是一系列选择。但真正改变历史的选 择，当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是如此。从诞生到形成，它并没有一个完整的设计，甚至“土地财政”这一名词，也是后来才想 出来的。但正是这个来路不清、没人负责甚至没有严格定义的“土地财政”，前所未有地改变了中国城市的面貌，成为全球经济成功与问题的根源。
“土地财政”是否可以持续？是否还能改进？还 是必须全盘放弃？乃是攸关国家命运的重大抉择。由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“土地财政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。
本应客观、专业的学术讨论，演变成了指责“土地 财政”的竞赛。
好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常识”，而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财政”之所以抗风而立、批而不倒，就在于其有着不为学术界所知的内在逻辑。
“土地财政”背后的经济含义，远比我们大多数人知道的深刻、复杂。
本文试图以“信用”为主线，重新评价“土地财政”的功过，思考“土地财政”改变可能带来的风险，探讨改进“土地财政”的可行路径。
信用：城市化的催化剂
城市出现了几千年，有兴有衰，但为何到了近代却突然出现了不可逆转的“城市化”？绝大多数研究，都认为城市化是工业化的结果。这一表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的认识。
城市的特征，就是能提供农村所没有的公共服务。城市不动产的价值，来源于所处区位；不同区位的价值，取决于公共服务的水平。公共服务是城市土地价值的唯一来源。无论城墙，还是道路，或是引水工程，公共服务都需要大 规模的一次性投资（fixedcost）。但由于传统的资本获得方式，主要是通过剩余的积累，大型工程建设往往需要成年累月的建设。巨大的投资，限制了大型公共设施的建设，成为制约城市发展的主要障碍。
突破性的进步，来自于近代信用体系的创新。 信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能。
信用制度的关键是如何获得“初始信用”。工业化和城市化的启动，都有赖于获得跨越原始资本的临界门槛。只有资本才能为资本作抵押。一旦原始资本（基础设施）积累完成，就会带 来持续税收。这些税收可以再抵押、再投资，自我循环，加速积累。
城市化模式的选择，说到底，就是资本积累模式的选择。
不同的原始资本积累方式，决定了不同的城市化模式。历史表明，完全靠内部积累，很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累，则会引发大规模社会动乱。因此，早期资本主义的原始资本积累，很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达国家，都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。
传统中国社会的差序格局中，基于熟人社会的民间借贷，只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后，不仅没有积累下原始资本，反而成为列强积累原始资本的来源地。
1949 年后，中国重获完整的税收主权，但依靠掠夺实 现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国不得不转向计划经济模式。
所谓“计划经济”,原理上仍然是通过自我输血， 强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经济条件下，经济被分为农业和工业两大部类，国家通过工农业产品的剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门。依靠这种办法，中国建立起初步的工业基础，但却再也没有力量完成城市化的积累。
超强的积累率，窒息了中国经济，使生产和消费无法实现有效地循环。改革前，中国城市化水平一直徘徊在百分之十几。
中国城市化的“最初的信用”中国城市化模式的大突破，起始于上世纪 80 年代后期。
当时，农业部门已经无力继续为中国 的工业化提供积累。
深圳、厦门等经济特区被迫尝试仿效香港，通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。这就是后来广受诟病的“土地财政”。
1994 年的分税制改革，极大地压缩了地方政府 的税收比例，但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府，从此奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。
随着 1998 年住房制度改革（“城市股票上市”）和 2003年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富。急剧膨胀的“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前（高铁、机场、行政中心）。
的确，没有“土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国城市化的高速发展。中国城市成就背后的真正秘密，就是创造 性地发展出一套将土地作为信用 基础的制度——“土地财政”。可以说，没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。
为何中国能走这条路？这是因为计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化，为政府垄断土地一级市场创造了条件。“土地财政”的作用，就是利用市场机制，将这笔隐匿的 财富转化成为启动中国城市化的巨大资本。
“土地财政”并非中国专利。从建国至 1862 年近百年间，美国联邦政府依靠的也是“土地财政”。同土地私有化的老大陆不同，殖民者几乎无偿地从原住民手中掠得大片土地。当时美国联邦法律规定创始十三州的新拓展地和新加入州的境内土地，都由联邦政府所有、管理和支配。公共土地收入和关税，构成了联邦收入的最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到 48%。
对比中国土地财政，就可以想象当年美国的“土 地财
政”规模有多大。
2012 年，中国国税收入 11 万亿元，如果按土地 收入占48%计算，就相当于 5 万亿，而 2012 年“土地财政”总收入只有不到 3 万亿。中国土地财政，就是从上世纪 90 年代初算起，迄今也不过20余年。
而美国从建国伊始，直到 1862 年《宅地法》（HomesteadAct）规定土地免费转让给新移民，联邦政府的“土地财政”才被地方政府的财产税所代替，前后持续近百年。所不同的是，美国“初始地权”的获得，靠的是对北美印第安人的屠杀和掠夺，而中国则是通过计划经济的制度设计。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-25 22:52
土地财政的本质是融资而非收益土地私有的城市，公共服务的任何改进，都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者，然后政府通过税收体系，才能够将这些外溢的收益收回。
因此，税收财政的效率几乎完全依赖于与纳税人的博弈，交易成本极高。而在土地公有制的条件下，任何公共服务的改进，都会外溢到国有土地上。政府无需经由税收“过滤”，就可以直接从土地升值中获得公共服务带来的好处。
相对于“征税”的方式，通过“出售升值土地”来回收公共服务，外溢漏失小、交易成本低。其积累效率如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施融资，甚至还可以以补贴的方式，为有持续税收的项目融资。
计划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70 年），为城市公共服务的一次性投资融资。如果把城市政府视作一个企业，那么西方国家城市是通过发行债券融资，中国城市则是通过发行的“股票”融资。
在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红。
不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值。
因此，中国的房价和外国的房价是完全不同的两个概念。
在这个意义上，“土地财政”这个词，存在根本性的误导——土地收益是融资（股票），而不是财政收入（税收）。在城市政府 的资产负债表上，土地收益属于“负债”，税收则属于“收益”。
对“土地财政”本质的认识，还有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长，而股票市场却长期低迷不振。
如果你把城市土地市场视作股票市场的一部分，就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致，一点也不反常。由于土地市场的融资效率远大于股票市场，因此，很多产业都会借助地方政府招商，变相通过土地市场融资。这也间接反驳了那些认为土地财政抑制了实体经济的指责。
土地财政相对税收财政的效率差异，虽然很难直接观察，但我们仍然可以通过一些数据间接比较。
近年来，中国 M2 持续高速增长，但并未引发经济学家所预期的超级通货膨胀。一个重要的原因，就是 M2 的规模是有实际需求支撑的。现在有一种流行的做法，就是拿 M2和GDP作比较。2012年M2余额97.42万亿。2012年GDP约51万亿，M2与GDP的比例达190%。有人认为，M2/GDP数据逐年高企，说明资金效率和金融机构的效率较低。更有人担心通胀回归和房价反弹。
但实践表明 M2 和 GDP 并不存在严格的对应关 系。1996年是个分水岭。从这一年开始 M2 超过 GDP，但此后却长期保持了低通胀，甚至局部时期还出现通缩。而改革开放后几次大通胀都出现在此之前。
这是因为，合意的货币发行规模，取决于货币背后的信用而非 GDP 本身。如果说税 收财政信用与 GDP 存在正相关关系，土地财政提供的信用与 GDP 的这种相关性就可能比同样 GDP 的税 收财政成倍放大。
1998 年住房制度改革虽然没有增加 GDP，但却使“城市股票”得以正式“上市流通”，全社会的信用需求急速扩大。
如果我们理解房价的本质是股价的话，就会知道，通货膨胀之所以没有如期而至甚至出现通缩，乃是因为房价上升导致社会信用膨胀得更快。
理解土地财政的问题与风险虽然“土地财政”给中国经济带来了诸多好处，但同任何发展模式一样，“土地财政”模式也有其自身的重大问题。
这些问题不解决好，很可能会给整个经济带来巨大的系统风险。其后果，不会小于税收财政曾经带来的“大萧条”、“金融风暴”、“主权债务危机”。
首先一个问题，就是“土地财政”必定要将不动产变成投资品。政府打压房价的政策之所以屡屡失效，就是没有按照资本品的市场来管理住房市场。
“土地财政”的本质是融资，土地乃至住宅就必定是投资品。买汽车公司股票的人，并不是因为没有汽车。同样，买商品房（城市股票）的人，也并非因为没有住房。只要是土地财政，不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本渠道，资金就会继续流入不动产市场。
第二，拉大贫富差距。土地财政不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累，成为过去十年“中国梦”的最好注脚。
但与此同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开。拥有不动产的居民，即使不努力，财富也会自动增加；而没有拥有不动产的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房地产锁定了不同社会阶层流动的渠道，造就了绝望的社会阶层。
第三，占用大量资源。如果说中国经济“不协调、不平衡、不可持续”，房地产市场首当其冲。同虚拟的股票甚至贵金属不同，不动产为信用基础的融资模式，会超出实际需求制造大量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼 楼”甚至“鬼城”。
为了生产这些信用，需要占用大量土地，消耗掉本应用于其他发展项目的宝贵资源。资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效率，灌溉更多的农田。但是，如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变为一项负资产。
第四，金融风险。既然土地财政的本质是融资，就不可避免地存在金融风险。股票市场上所有可能出现的风险，房地产市场上都会出现。2012 年全国土地出让合同价款 2.69万亿元，虽然低于2011年的3.15万亿元，与2010年的2.7万亿元基本持平。但这并不意味着土地融资在全资本市场上比重的缩小。
截至 2012 年底，全国 84 个重点城市处于抵押状态的土地面积为 34.87 万公顷，抵押贷款总额 5.95 万亿元，同比分别增长 15.7%和 23.2%。全年土地抵押面积净增 4.72 万公顷，抵押贷款净增 1.12 万亿元，远超土地出售收入的减少。
这些土地抵押品的价值实际上都是通过房地产市场的价格来定价的。打压房价或许对坐拥高首付的银行住房贷款产生不了多少威胁，但对高达 6 万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。一旦房价暴跌，如此规模的抵押资产贬值将导 致难以想象的金融海啸。
没有准备的税制转型
鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题，主流观点几乎一边倒地要求抛弃“土地财政”。谈论抛弃很容易，如何找到替代的融资？一个简单的答案，就是仿效发达国家，转向税收财政。
当年美国“土地财政”切换到“税收财政”，靠的是联邦政府放弃土地收益同时地方政府开征财产税。今天中国，土地在地方，税收在中央。如果仿效美 国，中央政府就必须大规模让税给地方政府。现在，中央税收刚刚超过 11 万亿，要想靠退税弥补近 3 万亿的土地收入和占地方财政收入16.6%的 1 万亿的房地产相关税收几乎是不可能的（更不要说还有 6 万亿的土地抵押融资）。
如果国税不变，按照某些专家的建议，通过直接增加财产税等新的地方税种来补偿土地收入。那么，能否靠增税弥补放弃“土地财政”的损失？中国的税 负水平并不低，其增速远超 GDP。2012 年完成税收达到 11 万亿，同比增 11.2%。
在此基础上，继续大规模加税的基础 根本不存在。
在中国，“土地财政”的本质是“融资”，其替代者必定是另一种对等的信用。而要把税收变为足以匹敌土地的另一个信用基础，就必须突破一个重要的技术屏障——以间接税为主的税收体制。
数据显示，2011 年，我国全部税收收入中来自流转税的收入占比为 70%以上，而来自所得税和其他税种的收入合计占比不足 30%。来自各 类企业缴纳的税收收入占比更是高达92.06%， 而来自居民缴纳的税收收入占比只有 7.94%。如果再减去由企业代扣代缴的个人所得税，个人纳税不过占 2%。
去年个税起征点上调后，今 年个人直缴的比例还会更低。
这就是为什么税收高速增长，居民税负痛感却不敏感的重要原因。
任 何一种改革，如果想成功，前提就是纳税人的负担不能恶化。1862 年，美国的税改取消联邦土地收入，改征地方财产税，纳税人的负担没变，收入在不同政府间切换。但在中国这样的税收结构下，就算是中央真的可以下决心减税，也不过是减少了企业的负担，减税并不能直接进入居民个人账户。因此，对居民 个人而 言，增加财产税就是支出净增加。
有人也许会质疑，难道应该让中国企业忍受如此高的税负？我们可以用另一个问题回答这个问题，为什么中国边际税率如此之高，全球投资还要蜂拥进入中国？答案是：“土地财政”。
借助土地的巨大融资能力，地方政府可以执行无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模之大，甚至使得如此高的税率都变得微不足道。也正是由于地方政府的补贴远大于税负的增长，中国企业才保持了相对竞争对手的优势。
同样的道理，中央政府之所以可以保持如此高的税收增长，很大程度上是仰仗地方政府更高的土地收益。没有“土地财政”的补贴，企业根本无法负担如此沉重的税收，中央政府的高税率就不可持续。
作者:66 端午 88 日期:2016-09-25 22:53
“土地财政”的升级与退出
中国未来几年最大的战略风险，就是在还没有替代方案之前，轻率抛弃“土地财政”。
没有一成不变的城市化模式。“土地财政”也是如此，不论它以前多成功，也不能保证其适用于所有发展阶段。指出直接税开征的风险，并非否定直接税的作用，而是要发挥不同模式在不同阶段的优势。同时，当城市化进入新的发 展阶段后，为不同模式的转换寻找可行的途 径。
最优的城市化模式，就是根据不同的发展阶段、不同的空间区位，组合使用不同的模式。一旦原始资本积累完成，城市化进入稳定阶段，其历史角色就会逐步淡出并最后终结。
不同模式过渡，没有简单的切换路径。必须经过复杂的制度设计和几代人的时间。
正确的改革策略应当是：积小改为大改。把巨大的利益调整，分解到数十年的城市化进程中。要使每一次改革的对象，只占整个社会的很小部分。随着城市化水平的提高，逐渐演变到直接税与间接税并重，乃至直接税为主的模式。成功的转换，是“无痛”的转换。时间越长、对象越分散，社会承受力就越强，改革也 就越成功。
具体做法是，当把城市分为已完成城市化原始资本积累的存量部分和还没有完成的增量部分。在空间上、时间上把不同的利益主体区分开，分别制定政策，分阶段逐步过渡到更加可持续的税收模式：
1）企事业单位和商业机构，可率先开始征收财产税；
2）永久产权（如侨房、公房等），可以开征财产税；
3）小产权房、城中村可以结合确权同时开征财产税；
4）有期限的房地产物业，70 年到期后开征财产税同时转为永久产权；
5）老城新增住宅拍卖时就规定要交缴财产税；
6）老城区及附近新出让的项目可以缩短期限，如从 70年减少到 20 年或 30 年，到期后，开征财产税；7）所有已经有完整产权的物业，需以公共利益为目的，才可以强制拆迁，物业均按市场价进行补偿；8）愿意自行改建的，在容积率不变且不恶化相邻权的条件下，允许自我更新；9）愿意集体改造的，自行与开发商谈判条件。个别政府鼓励的项目（如危旧房），可以容积率增加等方式予以奖励。
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